Disagio
Auch: Damnum · Zinsabschlag · Auszahlungsabschlag
Das Disagio ist die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Der Kreditnehmer erhält also weniger Geld ausgezahlt, als er später verzinsen und zurückzahlen muss – im Gegenzug ist der laufende Nominalzins niedriger als ohne Disagio.
Ausführliche Erklärung
Das Disagio ist ein klassisches Instrument zur Zinsgestaltung bei Immobiliendarlehen: Statt eines höheren laufenden Zinssatzes vereinbaren die Vertragsparteien einen Abschlag bei der Auszahlung, wodurch sich der Nominalzins reduziert, während sich der Effektivzins – der auch das Disagio berücksichtigt – kaum von einem vergleichbaren Darlehen ohne Disagio unterscheidet.
Für Makler wichtige Punkte:
- Berechnungslogik: Bei einem Disagio von z. B. 5 % auf eine Darlehenssumme von 200.000 Euro werden nur 190.000 Euro ausgezahlt; verzinst und getilgt werden aber die vollen 200.000 Euro.
- Wirkung auf den Nominalzins: Ein hohes Disagio senkt den ausgewiesenen Nominalzins optisch – Kreditangebote sind daher nur über den Effektivzins seriös vergleichbar (siehe § 16 PAngV).
- Steuerliche Relevanz: Bei vermieteten Immobilien kann ein marktübliches Disagio (bei mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung traditionell bis zu 5 % als unbedenklich anerkannt) im Zahlungsjahr sofort als Werbungskosten abgesetzt werden – ein Liquiditäts- und Steuervorteil für Kapitalanleger.
- Bei Eigennutzung: Ohne Vermietungsabsicht keine steuerliche Abzugsfähigkeit, da keine Werbungskosten bei Vermietungseinkünften anfallen.
- Verhandlungsspielraum: Disagio-Höhe und Nominalzins stehen in einem austauschbaren Verhältnis; Kreditnehmer können je nach Liquiditätslage und steuerlicher Situation zwischen hohem Disagio/niedrigem Zins oder kein Disagio/höherem Zins wählen.
- Widerrufsbelehrung: Bei Verbraucherdarlehen muss das Disagio in den vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt) transparent ausgewiesen werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Bank bietet ein Darlehen über 300.000 Euro mit 3,2 % Nominalzins ohne Disagio oder alternativ mit 2,9 % Nominalzins bei 5 % Disagio an. Bei der zweiten Variante werden nur 285.000 Euro ausgezahlt, während 300.000 Euro verzinst und getilgt werden. Der Effektivzins beider Varianten liegt nach Berücksichtigung des Disagios nahezu gleichauf.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 2 EStG – Ermöglicht bei vermieteten Objekten den Sofortabzug marktüblichen Disagios als Werbungskosten.
- § 501 BGB – Regelt die Ermäßigung der Gesamtkosten bei vorzeitiger Rückzahlung oder Kündigung eines Verbraucherdarlehens, ergänzend relevant für die Kostenbetrachtung.
- § 16 Preisangabenverordnung (PAngV) – Verpflichtet zur Angabe des effektiven Jahreszinses, der das Disagio einrechnet.