Debt Yield
Auch: Schuldrendite · Debt Yield Ratio
Der Debt Yield (Schuldrendite) setzt den jährlichen Nettobetriebsertrag (Net Operating Income, NOI) einer Immobilie ins Verhältnis zur Höhe des ausgereichten Darlehens. Er zeigt Kreditgebern, wie schnell und wie robust ein Darlehen aus dem laufenden Objektertrag gedeckt ist, unabhängig von Zinssatz, Tilgungsstruktur oder Laufzeit des Kredits.
Ausführliche Erklärung
Der Debt Yield hat sich, ursprünglich aus dem angelsächsischen Raum stammend, auch in der deutschen gewerblichen Immobilienfinanzierung als ergänzende Kennzahl neben Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) und Kapitaldienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) etabliert. Er berechnet sich wie folgt:
Debt Yield = Nettobetriebsertrag (NOI) ÷ Darlehenssumme × 100
Bedeutung und Praxisrelevanz für Makler im gewerblichen Investmentgeschäft:
- Vorteil gegenüber LTV und DSCR: Der Debt Yield ist unabhängig von der aktuellen Zinsentwicklung und der gewählten Tilgungsstruktur. Während sich der Kapitaldienst bei steigenden Zinsen erhöht und damit den DSCR verschlechtert, bleibt der Debt Yield unverändert, solange sich NOI und Darlehenshöhe nicht ändern – er zeigt somit ein „reines" Verhältnis von Ertrag zu Schuldenlast.
- Nutzung durch Banken: Finanzierende Banken nutzen den Debt Yield insbesondere bei größeren gewerblichen Finanzierungen als zusätzliches Sicherheitskriterium, um zu vermeiden, dass ein Objekt allein durch niedrige Zinsen und lange Tilgungsstreckung überfinanziert wird.
- Richtwerte: In der Praxis werden für Gewerbeimmobilien häufig Debt Yields zwischen 8 und 12 Prozent als solide angesehen; niedrigere Werte (unter 8 Prozent) deuten auf eine im Verhältnis zum Ertrag hohe Verschuldung und damit ein erhöhtes Risiko im Falle sinkender Mieteinnahmen oder eines Refinanzierungsbedarfs hin.
- Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen: Der Debt Yield ergänzt, ersetzt aber nicht den Beleihungsauslauf (LTV) und den Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR); eine solide Finanzierungsstruktur wird üblicherweise anhand aller drei Kennzahlen gemeinsam beurteilt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude erzielt einen Nettobetriebsertrag von 1,2 Millionen Euro jährlich. Die finanzierende Bank reicht ein Darlehen über 12 Millionen Euro aus. Der Debt Yield beträgt somit 1.200.000 ÷ 12.000.000 × 100 = 10 Prozent – ein aus Bankensicht solider Wert.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine im Bank- und Finanzierungsgeschäft etablierte betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigene gesetzliche Regelung.