Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Auch: Debt Service Coverage Ratio · Schuldendeckungsgrad · Schuldendienstdeckungsgrad
Der Kapitaldienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) setzt den jährlichen Nettobetriebsertrag (Net Operating Income, NOI) einer Immobilie ins Verhältnis zum jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Er zeigt, mit welchem Sicherheitspuffer der laufende Objektertrag die Finanzierungslast deckt.
Ausführliche Erklärung
Der Kapitaldienstdeckungsgrad ist neben Beleihungsauslauf (LTV) und Debt Yield eine der zentralen Kennzahlen der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Er berechnet sich wie folgt:
DSCR = Nettobetriebsertrag (NOI) ÷ Kapitaldienst
Bedeutung und Praxisrelevanz für Makler im Investmentgeschäft:
- Interpretation: Ein DSCR von 1,0 bedeutet, dass der Objektertrag exakt den Kapitaldienst deckt, ohne jeden Puffer. Werte über 1,0 zeigen einen Sicherheitspuffer; in der Bankenpraxis gelten für Gewerbeimmobilien häufig Werte ab etwa 1,20 bis 1,25 als solide, während Werte unter 1,10 als kritisch gelten und meist zusätzliche Sicherheiten oder eine höhere Eigenkapitalquote erfordern.
- Abgrenzung zum LTV: Während der Beleihungsauslauf das Verhältnis von Darlehenssumme zu Objektwert beschreibt, misst der DSCR, ob der laufende Ertrag ausreicht, um den vereinbarten Kapitaldienst tatsächlich zu tragen – zwei unabhängige Risikodimensionen, die Banken meist gemeinsam prüfen.
- Zinssensitivität: Anders als der Debt Yield reagiert der DSCR unmittelbar auf Zinsänderungen: Steigt der Zinssatz bei gleichbleibender Darlehenssumme, erhöht sich der Kapitaldienst und der DSCR verschlechtert sich entsprechend – ein Effekt, der bei der Beurteilung von Anschlussfinanzierungen in Phasen steigender Zinsen besonders relevant ist.
- Nutzung durch Banken: Kreditgeber nutzen den DSCR häufig als Mindestanforderung (Covenant) in Darlehensverträgen; unterschreitet der tatsächliche DSCR während der Laufzeit den vereinbarten Schwellenwert, kann dies vertragliche Konsequenzen wie Nachbesicherungspflichten auslösen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gewerbeobjekt erzielt einen jährlichen Nettobetriebsertrag von 500.000 Euro. Der jährliche Kapitaldienst (Zins und Tilgung) des Finanzierungsdarlehens beträgt 400.000 Euro. Der Kapitaldienstdeckungsgrad liegt damit bei 500.000 ÷ 400.000 = 1,25 – ein aus Bankensicht solider Wert mit einem Sicherheitspuffer von 25 Prozent über der reinen Kapitaldienstdeckung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Es handelt sich um eine im Bank- und Finanzierungsgeschäft etablierte betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigene gesetzliche Regelung.