Kapitaldienstfähigkeit
Auch: Kreditwürdigkeit (Kapitaldienst)
Die Kapitaldienstfähigkeit beschreibt, ob und in welchem Umfang ein Darlehensnehmer aus seinem laufenden Einkommen nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und sonstigen Verbindlichkeiten in der Lage ist, den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) einer Finanzierung dauerhaft zu bedienen.
Ausführliche Erklärung
Die Kapitaldienstfähigkeit ist das zentrale Kriterium jeder Kreditentscheidung einer Bank bei Immobilienfinanzierungen und für Makler wichtig, weil sie unmittelbar bestimmt, ob ein Kaufinteressent überhaupt finanzierungsfähig ist.
Ermittlung in der Praxis:
1. Ausgangspunkt ist das Haushaltsnettoeinkommen aller Darlehensnehmer.
2. Davon werden pauschalierte oder tatsächliche Lebenshaltungskosten, bestehende Kreditverpflichtungen, Unterhaltszahlungen und Rücklagen für Instandhaltung/Hausgeld abgezogen.
3. Der verbleibende Betrag ("frei verfügbares Einkommen") muss den geplanten Kapitaldienst (und idealerweise einen Sicherheitspuffer für Zinsänderungsrisiken bei Anschlussfinanzierung) decken.
Seit der BGB-Reform 2016 ist die Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen keine reine Bankinterna mehr, sondern eine gesetzliche Pflicht (§ 505a BGB): Die Bank darf einen Kredit nur vergeben, wenn nach umfassender Prüfung eine hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommen kann. Eine reine Kreditvergabe auf Basis der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie (statt tatsächlicher Rückzahlungsfähigkeit) ist unzulässig.
Praxisrelevanz für Makler:
- Käufer ohne belastbare Kapitaldienstfähigkeit erhalten keine Finanzierungszusage – ein Reservierungswunsch ohne Finanzierungsbestätigung ist entsprechend vorsichtig zu behandeln.
- Bei Selbstständigen und Freiberuflern ist die Prüfung strenger (i. d. R. Durchschnitt der letzten 2-3 Jahresergebnisse), was Makler bei der Terminplanung und Käuferauswahl berücksichtigen sollten.
- Bei Kapitalanlegern wird zusätzlich die erzielbare Miete anteilig angerechnet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar mit 5.500 Euro monatlichem Nettoeinkommen möchte eine Immobilie mit einem Kapitaldienst von 1.900 Euro finanzieren. Nach Abzug von Lebenshaltungskosten, einem bestehenden Autokredit und Rücklagen verbleiben 2.100 Euro frei verfügbares Einkommen. Die Bank stuft das Paar als kapitaldienstfähig ein, da ausreichend Puffer verbleibt.
Rechtsgrundlage
- § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, Kern der gesetzlichen Vorgabe zur Kapitaldienstfähigkeit.
- § 505b BGB – Konkretisierung der bei der Prüfung heranzuziehenden Informationen und Daten.