Denkmal-AfA § 7i EStG

Für Makler ist die Denkmal-AfA ein zentrales Verkaufsargument bei der Vermarktung sanierungsbedürftiger Denkmalimmobilien als Kapitalanlage, da sie erhebliche Steuervorteile bietet:

• Abschreibungssätze: 9 % der begünstigten Herstellungskosten pro Jahr für die ersten 8 Jahre, danach 7 % pro Jahr für weitere 4 Jahre – insgesamt werden so 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben (im Gegensatz zu 2 % linear über 50 Jahre bei normalen Bestandsgebäuden).
• Zwingende Voraussetzung: Die Baumaßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und im Nachhinein durch eine behördliche Bescheinigung als denkmalpflegerisch erforderlich bestätigt werden. Eine nachträgliche Abstimmung reicht nicht aus – ohne vorherige Abstimmung entfällt die Förderfähigkeit vollständig.
• Abgrenzung Anschaffung/Herstellung: § 7i EStG erfasst nur die Kosten der begünstigten Baumaßnahmen (Sanierung, Modernisierung), nicht den Erwerb des Gebäudes selbst.
• Selbstnutzung: Bei selbstgenutzten Baudenkmälern greift die vergleichbare Regelung des § 10f EStG (Sonderausgabenabzug statt Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug), ebenfalls mit 9 % über 10 Jahre.
• Vermietung: Bei vermieteten Objekten wird die erhöhte Absetzung als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht.

Für die Maklerpraxis ist entscheidend, Käufer frühzeitig auf die zwingende vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde hinzuweisen – wird vor der behördlichen Bescheinigung mit der Sanierung begonnen, geht der steuerliche Vorteil regelmäßig unwiederbringlich verloren.

Ein Anleger erwirbt ein unter Denkmalschutz stehendes Stadthaus und lässt es nach vorheriger Abstimmung mit dem Denkmalamt für 400.000 EUR sanieren. Er kann in den ersten acht Jahren jeweils 9 % (36.000 EUR p. a.) und in den folgenden vier Jahren jeweils 7 % (28.000 EUR p. a.) der Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen – die Kosten sind nach zwölf Jahren vollständig abgeschrieben.