Due Diligence (Immobilie)
Auch: Ankaufsprüfung · Immobilien-Due-Diligence
Die Due Diligence einer Immobilie ist die systematische Prüfung eines Objekts vor dem Kauf – von Grundbuch und Baulasten über den baulichen Zustand bis zu Mietverträgen und steuerlichen Aspekten. Ziel ist es, dem Käufer vor Vertragsunterzeichnung ein möglichst vollständiges Risikobild zu verschaffen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Due Diligence vor allem bei gewerblichen Objekten, Projektentwicklungen und größeren Portfoliokäufen relevant, spielt aber zunehmend auch bei anspruchsvolleren privaten Käufen eine Rolle.
Typische Prüfungsfelder sind:
- Rechtliche Prüfung: Grundbuchauszug, Baulasten, Dienstbarkeiten, laufende Miet- und Pachtverträge, Erschließungsverträge sowie mögliche Rechtsstreitigkeiten.
- Technische Prüfung: Bausubstanz, Haustechnik, erkennbarer Instandhaltungsstau, Schadstoffbelastungen und energetischer Zustand.
- Altlasten- und Kampfmittelprüfung: Bei gewerblich oder militärisch vorgenutzten Grundstücken Abgleich mit Altlastenkataster, Altlastenvermerk im Grundbuch und ggf. Kampfmittelsondierung.
- Wirtschaftliche Prüfung: Bestehende Mieteinnahmen, Mieterbonität, Nebenkostenstruktur und Vergleich mit marktüblichen Konditionen.
- Steuerliche Prüfung: Insbesondere bei Erwerb über eine Objektgesellschaft (Share Deal) relevante steuerliche Risiken und Gestaltungsmöglichkeiten.
In der Praxis stellt der Verkäufer die relevanten Unterlagen häufig in einem physischen oder digitalen Datenraum bereit, den Käufer und deren Berater (Anwälte, Ingenieure, Steuerberater) im Rahmen der Prüfung durchsehen. Der Umfang variiert stark je nach Objektgröße: Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung beschränkt sich die Prüfung meist auf Grundbuch, Teilungserklärung und Protokolle, während bei gewerblichen Investmentobjekten strukturierte, mehrwöchige Prüfprozesse mit spezialisierten Beratern üblich sind.
Praxisrelevanz für Makler: Wer als Makler frühzeitig ein vollständiges Objektdossier zusammenstellt, beschleunigt die Due Diligence auf Käuferseite erheblich und reduziert das Risiko, dass spät entdeckte Mängel die Transaktion gefährden oder zu Preisabschlägen führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer möchte ein ehemaliges Gewerbegrundstück erwerben. Im Rahmen der Due Diligence lässt er das Grundbuch auf Altlastenvermerke prüfen, beauftragt eine Kampfmittelsondierung wegen der Lage im ehemaligen Bahngelände und lässt sich die bestehenden Mietverträge vom Verkäufer vorlegen. Erst nach Abschluss dieser Prüfungen unterzeichnet er den notariellen Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Regelung der Due Diligence selbst. Ihre Bedeutung ergibt sich mittelbar aus der vorvertraglichen Aufklärungspflicht (§ 311 Abs. 2 BGB i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB) sowie aus den Gewährleistungsregeln des Kaufrechts (§§ 434 ff. BGB), die durch eine sorgfältige Prüfung vor Vertragsschluss beeinflusst werden können.