Durchführungsvertrag

Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB, sog. „Projektplan") übernimmt nicht die Gemeinde, sondern ein Investor die Planungsinitiative und trägt die Planungskosten. Der Durchführungsvertrag ist das rechtliche Gegenstück zum Vorhaben- und Erschließungsplan und regelt insbesondere:

• die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer festgelegten Frist,
• die Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten durch den Vorhabenträger,
• Regelungen zu Baugestaltung, Nutzungsmix und ggf. sozialem Wohnungsbau,
• Vertragsstrafen oder Rückabwicklungsmechanismen (z. B. Heimfall des Baurechts), falls das Vorhaben nicht fristgerecht realisiert wird.

Ohne wirksamen Durchführungsvertrag darf die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht beschließen (§ 12 Abs. 1 BauGB) – Vertrag und Satzung bilden eine untrennbare Einheit. Für Makler ist relevant: Grundstücke in Gebieten mit vorhabenbezogenem Bebauungsplan sind rechtlich stärker an ein konkretes Bauprojekt gebunden als bei einem klassischen Angebotsbebauungsplan. Ändert sich das Vorhaben (z. B. Weiterverkauf an einen anderen Investor), muss der Durchführungsvertrag angepasst oder neu abgeschlossen werden, was Verzögerungen bei der Projektentwicklung verursachen kann. Der Durchführungsvertrag ist ein Unterfall des städtebaulichen Vertrags nach § 11 BauGB und unterliegt damit auch dem Angemessenheitsgebot (Kopplungsverbot: Die Gegenleistung des Investors muss in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung der Gemeinde stehen).

Ein Bauträger möchte auf einem gemeindeeigenen Grundstück ein Wohnquartier mit 80 Einheiten errichten. Die Gemeinde erlässt hierfür einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Voraussetzung ist ein Durchführungsvertrag, in dem sich der Bauträger verpflichtet, das Quartier innerhalb von fünf Jahren fertigzustellen, 30 % geförderten Wohnraum zu realisieren und sämtliche Erschließungskosten selbst zu tragen.