Eigengeschäft (Makler)
Auch: Eigengeschäft des Maklers · Maklereigengeschäft
Ein Eigengeschäft des Maklers liegt vor, wenn der Makler bei dem von ihm vermittelten Vertrag wirtschaftlich mit einer der Vertragsparteien identisch oder eng verbunden ist – etwa weil er selbst (Mit-)Eigentümer der Immobilie ist. In diesem Fall entsteht nach der Rechtsprechung regelmäßig kein Provisionsanspruch.
Ausführliche Erklärung
Der Maklerlohn nach § 652 BGB setzt voraus, dass der Makler als neutraler Vermittler zwischen zwei voneinander unabhängigen Parteien tätig wird. Ist der Makler jedoch selbst wirtschaftlich an einer Vertragsseite beteiligt – etwa weil er Eigentümer, Miteigentümer, Gesellschafter der verkaufenden Gesellschaft oder anderweitig mit dieser wirtschaftlich "verflochten" ist –, fehlt die für die Provision erforderliche echte Vermittlungsleistung zwischen fremden Interessen. Die Beurteilung erfolgt nach ständiger Rechtsprechung wirtschaftlich, nicht rein formal-rechtlich: Entscheidend ist, ob das Eigeninteresse des Maklers am Vertragsschluss so stark dominiert, dass er wirtschaftlich seine eigene Sache vermittelt.
Von einem Eigengeschäft klar zu unterscheiden ist die in § 654 BGB geregelte Doppeltätigkeit: Dort wird der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ausgeschlossen, wenn der Makler entgegen dem Vertragsinhalt auch für die Gegenseite tätig geworden ist. Während § 654 BGB die vertragswidrige Tätigkeit für beide Seiten betrifft, geht es beim Eigengeschäft um die eigene wirtschaftliche Beteiligung des Maklers an einer Seite des Geschäfts. Beide Konstellationen beruhen letztlich auf demselben Rechtsgedanken: Der Makler soll keine Provision für ein Geschäft erhalten, bei dem er nicht als unabhängiger Vermittler zwischen fremden Interessen aufgetreten ist. Verletzt der Makler seine Offenlegungspflicht gegenüber dem Auftraggeber über eine solche wirtschaftliche Verflechtung, kann dies zudem einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und gegen die allgemeine Sorgfaltspflicht des Maklers darstellen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler ist zu 50 % an der GmbH beteiligt, die eine Gewerbeimmobilie verkauft. Er vermittelt "seiner" GmbH einen Käufer und möchte hierfür Provision vom Käufer verlangen. Da er wirtschaftlich mit der Verkäuferseite identisch ist, liegt ein Eigengeschäft vor – ein Provisionsanspruch gegen den Käufer besteht in der Regel nicht, weil der Makler nicht als unabhängiger Vermittler zwischen fremden Interessen aufgetreten ist.