Innenverhältnis (Maklervertrag)
Auch: Innenverhältnis Makler-Auftraggeber
Das Innenverhältnis beim Maklervertrag beschreibt die rechtliche Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber – also Umfang des Auftrags, Pflichten, Provisionsvereinbarung und interne Bindungen. Es ist vom Außenverhältnis abzugrenzen, das die Wirkung des Maklerhandelns gegenüber Dritten (z. B. Kaufinteressenten) betrifft.
Ausführliche Erklärung
In der juristischen Analyse von Vertretungs- und Auftragsverhältnissen wird häufig zwischen Innen- und Außenverhältnis unterschieden. Beim Maklervertrag bezeichnet das Innenverhältnis die Rechtsbeziehung zwischen Makler und seinem Auftraggeber (Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter): Hier wird geregelt, welche Tätigkeiten der Makler schuldet (Nachweis oder Vermittlung), unter welchen Bedingungen ein Provisionsanspruch entsteht, ob eine Alleinauftrags- oder Aufwendungsersatzklausel vereinbart ist und welche Pflichten (z. B. Sorgfalts- und Aufklärungspflichten) der Makler gegenüber seinem Auftraggeber hat.
Das Außenverhältnis betrifft dagegen die Wirkung des Maklerhandelns gegenüber Dritten, etwa gegenüber dem Kaufinteressenten. Hat der Makler eine Abschlussvollmacht, kann er im Außenverhältnis rechtsverbindlich für den Auftraggeber handeln; hat er sie nicht, bleibt seine Tätigkeit im Außenverhältnis auf Nachweis und Vermittlung beschränkt, auch wenn im Innenverhältnis weitergehende Absprachen (z. B. zur internen Abstimmung von Preisverhandlungen) getroffen wurden.
Diese Unterscheidung ist praktisch bedeutsam, wenn interne Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber (z. B. ein vereinbarter Mindestverkaufspreis, eine interne Provisionsteilung mit einem Kooperationsmakler oder eine Beschränkung der Verhandlungsbefugnis) nicht ohne Weiteres gegenüber Dritten wirken. Ein Käufer etwa kann sich grundsätzlich nicht auf interne Vereinbarungen zwischen Makler und Verkäufer berufen, die ihm nicht offengelegt wurden – maßgeblich für ihn ist, was der Makler im Außenverhältnis tatsächlich erklärt oder wozu er bevollmächtigt war.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer beauftragt einen Makler und vereinbart intern (Innenverhältnis) einen Mindestpreis von 480.000 Euro sowie eine Provisionsaufteilung mit einem kooperierenden Makler. Gegenüber Kaufinteressenten (Außenverhältnis) tritt nur der Makler als Vermittler auf; die interne Preisuntergrenze und Provisionsabsprache muss den Interessenten nicht offengelegt werden, solange der Makler keine unrichtigen Angaben macht.