Einbauküche

Die Einbauküche ist maklerrechtlich und steuerlich ein Dauerthema, weil sie – anders als reine Bauteile – häufig als bewegliches Zubehör und nicht als wesentlicher Gebäudebestandteil gilt:

• Rechtliche Einordnung: Eine Einbauküche ist in der Regel kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes im Sinne des § 94 BGB, sondern bewegliches Zubehör (§ 97 BGB), da sie ohne Substanzverletzung des Gebäudes entfernt werden kann. Sie geht daher nicht automatisch mit dem Grundstück auf den Käufer über, sondern muss im Kaufvertrag ausdrücklich mitverkauft werden.
• Kaufpreisaufteilung: Beim Immobilienkauf wird der auf die Einbauküche entfallende Kaufpreisanteil häufig separat ausgewiesen, weil darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt (die Grunderwerbsteuer bemisst sich nur auf den Grundstücks-/Gebäudewert). Das Finanzamt prüft solche Aufteilungen kritisch auf Angemessenheit – überhöhte Ansätze für die Küche zur Steuerersparnis werden häufig beanstandet.
• Wertansatz: Übliche Praxis ist eine Wertermittlung nach Zeitwert (Alter, Zustand, Anschaffungspreis, lineare Abschreibung über ca. 10 Jahre Nutzungsdauer), nicht nach Neuwert.
• Vermietung: Bei Wohnungsvermietung mit Einbauküche kann der Vermieter für die Küche einen Möblierungszuschlag zur Miete verlangen; dies ist bei der ortsüblichen Vergleichsmiete und im Mietspiegel gesondert zu berücksichtigen.
• Exposé-Relevanz: Die Frage "Küche inklusive?" gehört zu den ersten Kaufinteressenten-Fragen; unklare Regelungen führen häufig zu Verhandlungsstreit kurz vor Notartermin.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung einigen sich Verkäufer und Käufer, dass die drei Jahre alte Einbauküche im Wert von ursprünglich 12.000 Euro für 8.000 Euro Zeitwert mit übernommen wird. Dieser Betrag wird im Kaufvertrag als gesonderter Kaufpreisanteil für "Einrichtungsgegenstände" ausgewiesen und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.