Eintragungsprinzip

Das Eintragungsprinzip bildet zusammen mit dem Konsensprinzip die Grundlage für den Eigentumserwerb an Grundstücken nach § 873 BGB: Beide Elemente – Einigung und Eintragung – müssen kumulativ vorliegen, wobei das Eintragungsprinzip speziell den zweiten, konstitutiven Baustein betont: Ohne Grundbucheintragung entsteht keine wirksame Rechtsänderung, unabhängig davon, wie eindeutig sich die Parteien geeinigt haben.

Diese formstrenge Regelung unterscheidet das Grundstücksrecht deutlich vom Recht der beweglichen Sachen, wo Einigung und Übergabe (§ 929 BGB) genügen. Der Gesetzgeber hat sich beim Grundeigentum bewusst für das strengere Eintragungserfordernis entschieden, um durch das öffentliche Register Rechtssicherheit und Publizität herzustellen (siehe Publizitätsprinzip).

Praktische Konsequenzen für Makler und Käufer:

• Der notarielle Kaufvertrag samt Auflassung (§ 925 BGB) begründet für sich genommen noch kein Eigentum – der Käufer wird erst mit der tatsächlichen Umschreibung im Grundbuch neuer Eigentümer.
• Zwischen Beurkundung und Eintragung können Wochen bis Monate vergehen, in denen der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung vor anderweitigen Verfügungen des Verkäufers geschützt wird.
• Bei Belastungen (Grundschuld, Dienstbarkeit) gilt dasselbe: Ohne Grundbucheintragung entsteht das dingliche Recht nicht, selbst wenn eine notarielle Bewilligung bereits vorliegt.

Käufer und Verkäufer unterzeichnen den notariellen Kaufvertrag mit Auflassung für ein Einfamilienhaus. Der Käufer zahlt den Kaufpreis und erhält vereinbarungsgemäß bereits die Schlüssel. Rechtlicher Eigentümer wird er nach dem Eintragungsprinzip aber erst, wenn das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung tatsächlich vollzieht – bis dahin bleibt formal der Verkäufer eingetragener Eigentümer.