Konsensprinzip

Das Konsensprinzip ist einer der tragenden Grundsätze des deutschen Grundstücksrechts und für den Makler wichtig, um Käufern und Verkäufern zu erklären, warum der notarielle Kaufvertrag allein noch keinen Eigentumswechsel bewirkt.

• Zwei-Elemente-Lehre: Nach § 873 BGB entstehen, ändern oder erlöschen dingliche Rechte an Grundstücken nur durch Einigung (Konsens) des Berechtigten und des anderen Teils über die Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Beide Elemente – Konsens und Eintragung – müssen kumulativ vorliegen.
• Auflassung als besondere Einigungsform: Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist die Einigung als Auflassung ausgestaltet (§ 925 BGB) – sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar erklärt werden und ist bedingungsfeindlich, d. h. sie kann nicht unter eine aufschiebende oder auflösende Bedingung gestellt werden.
• Abstraktionsprinzip als Ergänzung: Das Konsensprinzip steht im deutschen Recht in engem Zusammenhang mit dem Abstraktionsprinzip: Die dingliche Einigung (Auflassung) ist rechtlich unabhängig vom zugrunde liegenden schuldrechtlichen Kaufvertrag. Ist der Kaufvertrag unwirksam, bleibt die bereits vollzogene Auflassung zunächst wirksam (Rückabwicklung erfolgt dann über Bereicherungsrecht).
• Bedeutung für den Zeitablauf: Aus dem Konsensprinzip folgt, dass zwischen notarieller Beurkundung (Konsens) und tatsächlichem Eigentumsübergang (Eintragung) regelmäßig Wochen bis Monate liegen – der Käufer wird erst mit Grundbucheintragung tatsächlich Eigentümer, auch wenn er schon vorher Besitz und Nutzen an der Immobilie erhalten kann (wirtschaftlicher Übergang laut Kaufvertrag).
• Praxisrelevanz: Der Makler sollte Käufern erklären, dass die Unterschrift beim Notar (Konsens) noch nicht das Eigentum verschafft – rechtlich entscheidend ist erst die Eintragung im Grundbuch, weshalb zur Absicherung des Käufers vorab eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird.

Ein Käufer unterschreibt den notariellen Kaufvertrag inklusive Auflassung für eine Eigentumswohnung. Rechtlich Eigentümer wird er jedoch erst Wochen später, wenn das Grundbuchamt die Umschreibung vollzieht – bis dahin schützt ihn die zuvor eingetragene Auflassungsvormerkung vor anderweitigen Verfügungen des Verkäufers.