Einzelhandel

Einzelhandelsimmobilien sind in nahezu jedem Baugebietstyp der BauNVO grundsätzlich zulässig, allgemein oder ausnahmsweise – in reinen Wohngebieten etwa nur der Laden zur Deckung des täglichen Bedarfs, in Kern-, Misch- und Gewerbegebieten deutlich weitergehend. Eine besondere Rolle spielt die Unterscheidung zwischen „normalem“ und großflächigem Einzelhandel: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und mit ihnen vergleichbare sonstige großflächige Handelsbetriebe sind außerhalb von Kerngebieten nur in eigens dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig, wenn von ihnen städtebauliche oder umweltrelevante Auswirkungen ausgehen können – etwa auf die verbrauchernahe Versorgung, die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, den Verkehr oder das Orts- und Landschaftsbild. Nach der Rechtsprechung wird die Großflächigkeit regelmäßig ab einer Verkaufsfläche von rund 800 m² angenommen; städtebauliche Auswirkungen werden bei Überschreiten von 1.200 m² Geschossfläche in der Regel unterstellt, wobei diese Vermutung im Einzelfall widerlegt werden kann.

Für Makler und Projektentwickler ist diese Differenzierung zentral, weil sie darüber entscheidet, ob ein Fachmarkt oder Supermarkt in einem Gewerbe- oder Mischgebiet ohne Weiteres realisierbar ist oder ob zunächst ein Sondergebiet „Einzelhandel“ per Bebauungsplan geschaffen werden muss. Kommunen steuern über Einzelhandelskonzepte gezielt, welche Standorte für großflächigen Einzelhandel infrage kommen, um die Innenstädte und Ortszentren vor Kaufkraftabfluss zu schützen.

Ein Investor plant einen Bau- und Gartenmarkt mit 2.000 m² Verkaufsfläche am Stadtrand. Da die Fläche im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen ist, in dem großflächiger Einzelhandel nicht automatisch zulässig ist, muss die Gemeinde zunächst einen Bebauungsplan mit Sondergebietsfestsetzung „Einzelhandel“ aufstellen, bevor eine Baugenehmigung erteilt werden kann.