Baugebietstyp
Auch: Gebietstyp · Art der baulichen Nutzung
Der Baugebietstyp ist die im Bebauungsplan festgesetzte Kategorie der Art der baulichen Nutzung – etwa Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet – und bestimmt, welche Nutzungen (Wohnen, Gewerbe, Handel, Industrie) auf den betroffenen Grundstücken allgemein zulässig, ausnahmsweise zulässig oder unzulässig sind.
Ausführliche Erklärung
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) stellt einen abschließenden Katalog von Baugebietstypen zur Verfügung, aus dem Gemeinden bei der Aufstellung eines Bebauungsplans wählen. Zu den Wohngebieten zählen Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA) und besondere Wohngebiete (WB); zu den gemischten Gebieten Dorfgebiete (MD), dörfliche Wohngebiete (MDW), Mischgebiete (MI), urbane Gebiete (MU) und Kerngebiete (MK); als gewerblich geprägte Gebiete Gewerbegebiete (GE) und Industriegebiete (GI); ergänzend können Sondergebiete (SO) für besondere Nutzungen wie großflächigen Einzelhandel, Klinikareale oder Hochschulen festgesetzt werden. Für jeden Gebietstyp legt die BauNVO in eigenen Vorschriften fest, welche Nutzungsarten allgemein zulässig sind, welche nur ausnahmsweise zugelassen werden können und welche generell ausgeschlossen sind.
Der Baugebietstyp ist damit die zentrale Weichenstellung der Bauleitplanung: Er entscheidet mit darüber, ob auf einem Grundstück ausschließlich gewohnt werden darf, ob ein Handwerksbetrieb, ein Einzelhandelsgeschäft oder eine Fabrik zulässig ist. Zusammen mit dem Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Höhenfestsetzung) und der Bauweise ergibt der Baugebietstyp das vollständige planungsrechtliche Profil eines Grundstücks. Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB) orientiert sich die Zulässigkeit eines Vorhabens an der Eigenart der näheren Umgebung, die in vielen Fällen einem der BauNVO-Baugebietstypen entspricht.
Für Makler und Investoren ist der Baugebietstyp regelmäßig die erste Frage bei der Prüfung einer Nutzungsidee: Ein als reines Wohngebiet ausgewiesenes Grundstück lässt beispielsweise keine gewerbliche Nutzung zu, während ein Mischgebiet Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe nebeneinander erlaubt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan setzt für ein Neubaugebiet ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Ein Bauherr, der dort neben Wohnungen auch ein kleines Ladengeschäft zur Nahversorgung einrichten möchte, muss prüfen, ob diese Nutzung im WA allgemein zulässig oder nur ausnahmsweise zulassungsfähig ist – ein großflächiger Supermarkt wäre dort dagegen regelmäßig unzulässig.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2 BauNVO – abschließender Katalog der Baugebietstypen (WS, WR, WA, WB, MD, MDW, MI, MU, MK, GE, GI, SO).
- §§ 2 bis 11 BauNVO – jeweils eigene Zulässigkeitsregelungen für die einzelnen Baugebietstypen.