Erbauseinandersetzung (grunderwerbsteuerliche Behandlung)

Stirbt eine Person und hinterlässt mehrere Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB), der der Nachlass – einschließlich Grundbesitz – gemeinschaftlich zusteht. Die Erbauseinandersetzung (§ 2042 BGB) ist der Vorgang, mit dem die Miterben diese Gemeinschaft auflösen und den Nachlass real aufteilen.

• Grunderwerbsteuerbefreiung (§ 3 Nr. 3 GrEStG): Der Erwerb von Grundstücken durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit – und zwar im Verhältnis ihrer Erbquoten. Übernimmt also ein Miterbe ein Grundstück ganz, während andere Miterben andere Nachlassgegenstände (Bargeld, weitere Grundstücke, Wertpapiere) im entsprechenden Wert erhalten, bleibt dies steuerfrei.
• Steuerpflichtiger Überschuss: Zahlt der übernehmende Miterbe den anderen eine Ausgleichszahlung, die über den Wert ihres Erbanteils hinausgeht (sog. Gleichstellungsgeld oder Abfindung außerhalb der Erbquote), ist dieser überschießende Teil grunderwerbsteuerpflichtig, weil insoweit kein reiner Nachlassteilungsvorgang, sondern ein entgeltlicher Erwerb vorliegt.
• Zeitliche Nähe: Die Befreiung gilt grundsätzlich unabhängig davon, wie lange die Erbengemeinschaft bereits besteht – anders als bei manchen ertragsteuerlichen Fristen gibt es keine feste zeitliche Begrenzung, jedoch prüft die Finanzverwaltung bei sehr späten Teilungen genauer, ob tatsächlich noch eine "Teilung des Nachlasses" oder bereits ein gewöhnlicher Grundstückskauf zwischen den (ehemaligen) Miterben vorliegt.
• Abgrenzung zur Teilungsversteigerung: Kann sich die Erbengemeinschaft nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG); ersteigert dabei ein Miterbe das Grundstück, gilt die Befreiung des § 3 Nr. 3 GrEStG ebenfalls anteilig für seinen eigenen Erbanteil, für den übrigen Anteil fällt Grunderwerbsteuer an.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Erbengemeinschaften, die eine geerbte Immobilie verkaufen oder untereinander aufteilen wollen, ist die richtige Gestaltung der Erbauseinandersetzung steuerlich hochrelevant – ein unbedachter Verkauf an einen Miterben gegen volle Zahlung statt im Wege der Nachlassteilung kann unnötig Grunderwerbsteuer auslösen.

Zwei Geschwister erben zu je 50 % ein Zweifamilienhaus (Wert 400.000 Euro) und ein Wertpapierdepot (Wert 400.000 Euro). Im Rahmen der Erbauseinandersetzung übernimmt der eine Bruder das Haus allein, die Schwester erhält dafür das gesamte Depot. Da beide Vermögenswerte ihrer jeweiligen Erbquote entsprechen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Hätte der Bruder zusätzlich 100.000 Euro Ausgleich gezahlt, wäre dieser Betrag anteilig grunderwerbsteuerpflichtig.