Nachlass

Nach § 1922 Abs. 1 BGB geht mit dem Tod einer Person deren Vermögen als Ganzes im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (Universalsukzession) auf den oder die Erben über – ohne dass es eines gesonderten Übertragungsakts für einzelne Gegenstände bedarf. Der Nachlass umfasst dabei nicht nur Aktiva wie Immobilien, Konten und sonstige Vermögenswerte, sondern nach § 1967 BGB auch die Nachlassverbindlichkeiten, also Schulden des Erblassers sowie sogenannte Erbfallschulden (z. B. Pflichtteils- und Vermächtnisansprüche). Erben haften für diese Verbindlichkeiten grundsätzlich auch mit ihrem eigenen Vermögen, können die Haftung aber unter bestimmten Voraussetzungen auf den Nachlass beschränken (z. B. durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz).

Für die Immobilienwirtschaft ist der Nachlass vor allem relevant, wenn er aus mehreren Erben besteht: Fällt der Nachlass an mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, die bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftlich über die Nachlassgegenstände – einschließlich Immobilien – verfügt. Einzelne Miterben können in der Regel nicht allein über eine Nachlassimmobilie verfügen; Verkäufe erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben, es sei denn, ein Testamentsvollstrecker wurde eingesetzt oder die Erbengemeinschaft wurde bereits real geteilt. Bleibt eine Einigung aus, kann die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg sein.

Ein Erblasser hinterlässt seiner Tochter und seinem Sohn zu gleichen Teilen ein Einfamilienhaus sowie ein Darlehen bei der Bank. Beide bilden automatisch eine Erbengemeinschaft am gesamten Nachlass. Möchten sie das Haus verkaufen, müssen beide dem Verkauf zustimmen; das noch offene Darlehen zählt als Nachlassverbindlichkeit, für die beide Erben grundsätzlich haften.