Erbschaftsteuerliche Bewertung
Auch: Grundbesitzbewertung · Bedarfsbewertung Immobilie
Die erbschaftsteuerliche Bewertung ist die Ermittlung des Grundbesitzwerts einer Immobilie, der als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer dient. Sie erfolgt nach den §§ 176 ff. Bewertungsgesetz (BewG) und soll sich am gemeinen Wert (Verkehrswert) der Immobilie orientieren.
Ausführliche Erklärung
Nach § 12 ErbStG richtet sich die Bewertung von Grundvermögen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach den besonderen Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 176 bis 198 BewG), nicht nach dem allgemeinen Bewertungsrecht. Ziel ist es, den gemeinen Wert der Immobilie zum Bewertungsstichtag (in der Regel der Todes- oder Schenkungszeitpunkt) möglichst realitätsnah abzubilden, wie es das Bundesverfassungsgericht für eine gleichmäßige Besteuerung gefordert hat.
Je nach Objektart kommen unterschiedliche typisierte Bewertungsverfahren zur Anwendung: Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird primär das Vergleichswertverfahren genutzt, sofern geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse vorliegen; andernfalls greift das Sachwertverfahren. Vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden regelmäßig im Ertragswertverfahren bewertet, das auf nachhaltig erzielbaren Mieterträgen abzüglich Bewirtschaftungskosten sowie einem Liegenschaftszinssatz basiert. Unbebaute Grundstücke werden anhand der Bodenrichtwerte bewertet. Der Steuerpflichtige hat zudem die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Verkehrswertgutachten oder einen zeitnahen tatsächlichen Kaufpreis nachzuweisen (§ 198 BewG), wenn dieser unter dem typisiert ermittelten Wert liegt.
Für Makler ist die erbschaftsteuerliche Bewertung praxisrelevant, weil Erben oder Beschenkte häufig ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Marktwerteinschätzung benötigen, um einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt typisiert ermittelten nachzuweisen – insbesondere bei älteren, sanierungsbedürftigen oder atypischen Objekten, bei denen die pauschalen Verfahren zu hohen Werten führen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird nach dem Tod des Eigentümers vom Finanzamt im Ertragswertverfahren mit 850.000 Euro bewertet. Der Erbe legt ein Verkehrswertgutachten vor, das aufgrund erheblichen Sanierungsstaus nur einen Marktwert von 700.000 Euro ausweist. Das Finanzamt setzt daraufhin den nachgewiesenen niedrigeren Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer an.
Rechtsgrundlage
- § 12 ErbStG – Verweis auf die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- §§ 176-198 BewG – Bewertungsverfahren für Grundvermögen (Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswertverfahren, Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts).