Erbteilskaufvertrag
Auch: Kaufvertrag über einen Erbanteil
Der Erbteilskaufvertrag ist der notarielle Vertrag, mit dem ein Miterbe seinen kompletten Erbteil – also seine ideelle Beteiligung am gesamten Nachlass, nicht nur an einer einzelnen Immobilie – verkauft. Käufer kann ein anderer Miterbe oder ein außenstehender Dritter sein; Letzterer tritt anstelle des Verkäufers in die Erbengemeinschaft ein.
Ausführliche Erklärung
Der Erbteilskaufvertrag ist für Makler vor allem als Alternative relevant, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht auf einen gemeinsamen Immobilienverkauf einigen kann: Statt die Immobilie selbst zu verkaufen, verkauft ein einzelner Miterbe seinen Erbteil – oft an einen anderen Miterben, der die Immobilie allein übernehmen möchte.
Wichtige Praxispunkte:
- Formzwang: Der Verkauf eines Erbteils bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 2371 BGB) – ein privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam, selbst wenn der Nachlass eine Immobilie enthält.
- Gegenstand ist der gesamte Erbteil: Verkauft wird nicht die Immobilie selbst, sondern der ideelle Anteil am Gesamtnachlass. Der Käufer erwirbt damit auch anteilige Rechte und Pflichten an anderen Nachlassgegenständen und -verbindlichkeiten.
- Gesetzliches Vorkaufsrecht der Miterben (§ 2034 BGB): Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten (Nicht-Miterben), haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Verkaufs ausüben können. Der Makler sollte diese Frist und ihre Auswirkung auf die Transaktionssicherheit gegenüber dem Käufer transparent kommunizieren.
- Auswirkung auf die Erbengemeinschaft: Der Käufer tritt in die Rechtsstellung des verkaufenden Miterben ein und wird Mitglied der Erbengemeinschaft – das ändert nichts an der Notwendigkeit einer späteren gemeinschaftlichen Auseinandersetzung, sofern die Immobilie noch im Nachlass verbleibt.
- Abgrenzung zum direkten Immobilienkauf: Ein Erbteilskaufvertrag ersetzt nicht den Immobilienkaufvertrag; will der Käufer letztlich Alleineigentümer der Immobilie werden, ist regelmäßig eine anschließende Erbauseinandersetzung erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Zwei von drei Miterben möchten das geerbte Elternhaus behalten, der dritte möchte aussteigen. Die beiden verbleibenden Miterben schließen mit dem ausscheidenden Miterben einen notariellen Erbteilskaufvertrag über dessen Drittel-Anteil und übernehmen damit vollständig die Erbengemeinschaft, bevor sie anschließend die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung real auf sich überschreiben lassen.
Rechtsgrundlage
- § 2371 BGB – Formvorschrift: notarielle Beurkundung des Erbteilskaufvertrags.
- § 2033 BGB – Verfügungsbefugnis des Miterben über seinen gesamten Erbteil.
- § 2034 BGB – Gesetzliches Vorkaufsrecht der Miterben bei Verkauf an Dritte.