Erschließungsanlage
Erschließungsanlagen sind die konkreten baulichen Einrichtungen, die ein Grundstück an das öffentliche Verkehrs- und Versorgungsnetz anbinden – insbesondere Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen, Grünanlagen sowie Entwässerungs- und Beleuchtungseinrichtungen. Ihre Herstellungskosten sind über Erschließungsbeiträge auf die begünstigten Grundstückseigentümer umlegbar.
Ausführliche Erklärung
§ 127 Abs. 2 BauGB zählt die beitragsfähigen Erschließungsanlagen abschließend auf:
- öffentliche zum Anbau bestimmte Straßen, Wege und Plätze,
- Sammelstraßen (verbinden mehrere Anliegerstraßen mit dem übrigen Verkehrsnetz),
- Parkflächen und Grünanlagen, soweit sie Bestandteil der genannten Verkehrsanlagen sind,
- Immissionsschutzanlagen (z. B. Lärmschutzwälle) im Zusammenhang mit den genannten Verkehrsanlagen.
Nicht von § 127 BauGB erfasst, aber ebenfalls Teil der technischen Erschließung, sind die leitungsgebundenen Anlagen der Wasserversorgung, Abwasserentsorgung und Energieversorgung – diese werden meist über eigene kommunale Satzungen (Wasser-, Abwasser-, ggf. Stromsatzung) bzw. durch die jeweiligen Versorgungsunternehmen abgerechnet, nicht über den Erschließungsbeitrag nach BauGB.
Für die Kostentragung gilt: Die Gemeinde stellt die beitragsfähigen Erschließungsanlagen erstmalig her (Ersterschließung) und legt die Kosten über den Erschließungsbeitrag (§§ 127–135 BauGB) anteilig auf die erschlossenen Grundstücke um – regelmäßig bis zu 90 % der beitragsfähigen Kosten, mindestens 10 % trägt die Gemeinde selbst. Die Verteilung erfolgt nach einem Verteilungsschlüssel, der insbesondere Grundstücksfläche und zulässiges Maß der baulichen Nutzung berücksichtigt.
Für Makler ist entscheidend, ob die Erschließungsanlagen eines Grundstücks bereits endgültig hergestellt und abgerechnet sind: Solange ein Erschließungsbeitragsbescheid noch aussteht, ruht die potenzielle Beitragspflicht als wirtschaftliche Last auf dem Grundstück und sollte im Kaufvertrag (Regelung, wer die Kosten trägt – Verkäufer oder Käufer) eindeutig adressiert werden. Bei Bestandsimmobilien in älteren Straßenzügen ist zudem zu prüfen, ob nachträgliche Erschließungsmaßnahmen (z. B. Fahrbahnsanierung als Straßenausbaubeitrag nach Kommunalabgabengesetz) anstehen, die – anders als der einmalige Erschließungsbeitrag – wiederkehrend anfallen können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde baut in einem neuen Baugebiet die Erschließungsstraße samt Gehwegen, Straßenbeleuchtung und Regenwasserkanal. Diese Anlagen sind beitragsfähige Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB; die Herstellungskosten werden anteilig per Erschließungsbeitragsbescheid auf die Grundstückseigentümer der angrenzenden Parzellen umgelegt.
Rechtsgrundlage
- § 127 Abs. 2 BauGB – Zählt die beitragsfähigen Erschließungsanlagen abschließend auf.
- §§ 128–135 BauGB – Regeln beitragsfähigen Aufwand, Verteilungsmaßstab und Beitragspflicht.