Erschließungsbeitrag
Auch: Erschließungskosten · Straßenausbaubeitrag
Der Erschließungsbeitrag ist eine kommunale Abgabe, die Eigentümer von Grundstücken für die erstmalige Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen (z. B. Straßen, Gehwege, Beleuchtung, Kanalisation) an die Gemeinde zahlen müssen. Er wird anteilig nach der Grundstücksgröße und dem Erschließungsvorteil verteilt.
Ausführliche Erklärung
Nach § 127 BauGB können Gemeinden Erschließungsbeiträge zur Deckung ihres anrechenbaren Erschließungsaufwands erheben. Beitragsfähig sind insbesondere Anlagen zur:
- verkehrlichen Erschließung (Straßen, Wege, Plätze),
- Ver- und Entsorgung, soweit sie öffentlich-rechtlich der Erschließung zuzuordnen sind (z. B. Kanalisation, Straßenentwässerung),
- Grünanlagen mit Erschließungsfunktion (z. B. Lärmschutzanlagen).
Der Beitrag deckt in der Regel 90 % der beitragsfähigen Kosten ab (§ 129 BauGB), die restlichen 10 % trägt die Gemeinde selbst. Die Verteilung auf die einzelnen Grundstücke erfolgt nach einem Verteilungsschlüssel (meist Grundstücksfläche kombiniert mit zulässigem Maß der baulichen Nutzung), der in der örtlichen Erschließungsbeitragssatzung geregelt ist.
Für Makler besonders relevant:
- Zeitpunkt der Fälligkeit: Der Erschließungsbeitrag entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage und wird durch Bescheid festgesetzt. Bei Grundstückskäufen muss geklärt werden, ob bereits alle Beiträge bezahlt wurden oder ob eine Beitragspflicht noch aussteht – dies wird üblicherweise über eine Anfrage beim Bauamt/Erschließungsamt geklärt und im Kaufvertrag geregelt (häufig übernimmt der Verkäufer noch ausstehende Beiträge, sofern die Erschließungsmaßnahme bereits vor Verkauf begonnen wurde).
- Abgrenzung zu Kanal-/Hausanschlusskosten: Der Erschließungsbeitrag betrifft die öffentlichen Anlagen bis zur Grundstücksgrenze; die Kosten für den Hausanschluss selbst (private Leitung vom öffentlichen Netz zum Gebäude) sind gesondert zu betrachten und nicht Teil des Erschließungsbeitrags.
- Straßenausbaubeiträge: Zu unterscheiden vom (erstmaligen) Erschließungsbeitrag sind Ausbaubeiträge für die Erneuerung bereits bestehender, älterer Straßen – hierfür gelten die Kommunalabgabengesetze der Länder, die teilweise (z. B. Bayern seit 2018, Baden-Württemberg) wiederkehrende Straßenausbaubeiträge abgeschafft oder modifiziert haben.
Beispiel aus der Praxis
Ein neu erschlossenes Baugrundstück von 600 m² in einem Neubaugebiet wird nach Fertigstellung von Straße, Gehweg und Straßenbeleuchtung mit einem Erschließungsbeitrag von 45 Euro/m² belastet, insgesamt 27.000 Euro. Beim Verkauf des noch unbebauten Grundstücks muss im Kaufvertrag klar geregelt werden, ob dieser Betrag bereits vom Verkäufer beglichen wurde oder vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zu tragen ist.
Rechtsgrundlage
- §§ 127–135 BauGB – Regeln Grund, Umfang, Verteilung und Entstehung der Erschließungsbeitragspflicht.
- Kommunalabgabengesetze der Länder (KAG) – regeln ergänzend insbesondere Straßenausbaubeiträge für bestehende Straßen sowie landesspezifische Besonderheiten.