Groberschließung

Nach § 123 BauGB ist die Erschließung grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Bei der erstmaligen Entwicklung eines neuen Baugebiets wird üblicherweise zwischen zwei Erschließungsebenen unterschieden: Die Groberschließung betrifft die übergeordneten, gebietsweit wirkenden Anlagen – etwa die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, Haupterschließungsstraßen, zentrale Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Regenrückhalteanlagen. Die Feinerschließung umfasst demgegenüber die einzelnen Anschlüsse an die konkreten Baugrundstücke, etwa die letzten Meter Wasser-, Strom- und Kanalanschluss bis zur Grundstücksgrenze sowie untergeordnete Erschließungsstraßen innerhalb des Baugebiets.

Die Kosten der Erschließung werden über den Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB von den Grundstückseigentümern erhoben, die von den Erschließungsanlagen einen Vorteil haben; die Gemeinde kann dabei die Kosten nach Anlagenarten getrennt abrechnen (Kostenspaltung). Für Projektentwickler ist die Unterscheidung zwischen Grob- und Feinerschließung vor allem bei der Kalkulation von Baulandumlegungen und größeren Wohn- oder Gewerbegebieten relevant: Die Groberschließung wird häufig zunächst durch die Gemeinde oder im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags durch den Erschließungsträger vorfinanziert, bevor einzelne Grundstücke parzelliert und mit der Feinerschließung baureif gemacht und veräußert werden.

Bis zum Abschluss der Groberschließung gilt ein Grundstück regelmäßig noch als Bauerwartungs- oder Rohbauland; erst mit gesicherter Erschließung – einschließlich der Feinerschließung bis zur Grundstücksgrenze – erlangt es den Status "baureifes Land".

Eine Gemeinde erschließt ein neues Wohnbaugebiet: Zunächst werden die Haupterschließungsstraße, die zentrale Kanalisation und der Anschluss an das übergeordnete Versorgungsnetz hergestellt (Groberschließung). Erst danach folgen die einzelnen Grundstücksanschlüsse und internen Wohnstraßen (Feinerschließung), bevor die einzelnen Parzellen als baureifes Land verkauft werden können.