Feinerschließung

In der Praxis der Baulanderschließung wird häufig zwischen der Grunderschließung (auch grobe Erschließung) und der Feinerschließung unterschieden. Die Grunderschließung betrifft die übergeordnete Infrastruktur eines gesamten Baugebiets – etwa den Bau der Erschließungsstraßen, der Haupt-Kanalisationsstränge und der zentralen Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Feinerschließung schließt daran an: Sie umfasst die einzelnen Anschlüsse der jeweiligen Grundstücke an diese übergeordnete Infrastruktur, also Hausanschlussleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation sowie die Anbindung an die Erschließungsstraße.

Rechtlich stützt sich die Erschließungspflicht der Gemeinde auf § 123 BauGB, wonach die Erschließung Aufgabe der Gemeinde ist, sofern nicht durch Vertrag – etwa einen städtebaulichen Erschließungsvertrag nach § 124 BauGB – Dritte damit beauftragt werden. Das BauGB unterscheidet die Begriffe „Grund-" und „Feinerschließung" nicht ausdrücklich; sie sind eingeführte Praxisbegriffe, mit denen Bauträger, Kommunen und Versorger die Aufgabenteilung bei größeren Neubaugebieten beschreiben. Für Käufer und Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil Grundstücke erst mit abgeschlossener Feinerschließung tatsächlich bebaubar und die Kosten dafür oft gesondert – etwa über Versorgerbaukostenzuschüsse – abgerechnet werden, während die Grunderschließung meist über den Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB umgelegt wird.

In einem neuen Wohngebiet baut die Gemeinde zunächst die Erschließungsstraße und die Hauptkanäle (Grunderschließung). Erst danach beauftragen die einzelnen Grundstückskäufer die Versorger mit den Hausanschlüssen für Strom, Wasser und Gas (Feinerschließung), bevor mit dem Hausbau begonnen werden kann.