Erschließungszustand
Auch: Erschließungsgrad
Der Erschließungszustand gibt an, inwieweit ein Grundstück bereits über die für eine Bebauung erforderlichen öffentlichen Anlagen (Straßenanschluss, Wasser, Abwasser, Strom) verfügt. Er ist eine wesentliche Grundstücksmerkmal-Kategorie bei der Bodenwertermittlung, da unerschlossene Grundstücke deutlich weniger wert sind als voll erschlossene.
Ausführliche Erklärung
Nach der ImmoWertV und der zugehörigen Grundstücksmarktbericht-Praxis werden Grundstücke je nach Entwicklungszustand und Erschließungsgrad kategorisiert. Die Bodenrichtwerte werden regelmäßig unter der Annahme "erschließungsbeitragsfrei" veröffentlicht, das heißt: Der ausgewiesene Bodenrichtwert unterstellt ein Grundstück, für das keine Erschließungsbeiträge mehr zu zahlen sind. Weicht der tatsächliche Erschließungszustand eines konkreten Grundstücks davon ab, muss der Bodenwert entsprechend angepasst werden.
Typische Abstufungen des Erschließungszustands:
- Voll erschlossen (baureif): Anschluss an Straße, Trinkwasser, Abwasser (Kanalisation) und Strom vorhanden; das Grundstück kann sofort bebaut werden.
- Teilerschlossen: Einzelne Erschließungsanlagen fehlen noch (z. B. nur provisorischer Wegeanschluss, Kanalisation noch nicht verlegt).
- Unerschlossen (Rohbauland/Bauerwartungsland): Es fehlen noch wesentliche Erschließungsanlagen; eine Bebauung ist erst nach Durchführung und Bezahlung der Erschließungsmaßnahmen möglich.
Für Makler ist die korrekte Einordnung des Erschließungszustands entscheidend für eine realistische Preisfindung: Ein als "baureif" beworbenes Grundstück, das tatsächlich noch nicht erschlossen ist, kann zu erheblichen Nachforderungen und Enttäuschungen beim Käufer führen. Der Gutachterausschuss weist in seinen Bodenrichtwertkarten in der Regel den jeweiligen Entwicklungszustand (Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland) mit aus, sodass sich der Erschließungszustand daraus indirekt ableiten lässt – eine individuelle Prüfung beim zuständigen Erschließungsträger bzw. Bauamt ersetzt dies aber nicht.
Beispiel aus der Praxis
Zwei benachbarte Grundstücke im gleichen Neubaugebiet weisen denselben Bodenrichtwert von 250 Euro/m² (erschließungsbeitragsfrei) auf. Grundstück A ist bereits voll erschlossen, Grundstück B wartet noch auf den Anschluss an die Kanalisation, wofür ein Erschließungsbeitrag von 30.000 Euro anfällt. Bei der Preisfindung für Grundstück B muss dieser Betrag vom Bodenwert abgezogen werden, um zu einem realistischen Verkehrswert zu gelangen.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV, insbesondere §§ 3 und 5 – § 3 ImmoWertV definiert den Entwicklungszustand (Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land), § 5 Abs. 2 ImmoWertV den beitragsrechtlichen Zustand (u. a. Erschließungsbeiträge) als für die Wertermittlung maßgebliche Grundstücksmerkmale.
- §§ 127–135 BauGB – regeln die Erschließungsbeitragspflicht, deren Erfüllungsstand den Erschließungszustand mitbestimmt.