Ersetzung der Verwalterzustimmung
Auch: gerichtliche Ersetzung · Ersetzung der Veräußerungszustimmung
Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, und verweigert dieser die Zustimmung ohne triftigen Grund, kann der Eigentümer die fehlende Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen. Das Gericht tritt dann quasi an die Stelle des Verwalters.
Ausführliche Erklärung
Viele Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG: Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters (oder der Eigentümergemeinschaft) wirksam. Diese Klausel soll die Gemeinschaft vor unerwünschten Erwerbern schützen (z. B. bei erkennbarer Zahlungsunfähigkeit).
Für den Makler ist Folgendes relevant:
- Zweck der Klausel: Die Zustimmungspflicht dient dem Schutz der Gemeinschaft, nicht der freien Willkür des Verwalters. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (z. B. begründete Zweifel an der Bonität oder Zuverlässigkeit des Erwerbers).
- Kein Vetorecht nach Belieben: Verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne sachlichen Grund oder aus sachfremden Erwägungen, hat der Verkäufer (bzw. der Erwerber) einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung.
- Gerichtliches Verfahren: Wird die Zustimmung dennoch verweigert, kann der Betroffene auf Erteilung der Zustimmung klagen. Das rechtskräftige Urteil ersetzt die Zustimmungserklärung (vergleichbar der Fiktionswirkung nach § 894 ZPO).
- Praxisrelevanz: Verzögerungen durch eine verweigerte Verwalterzustimmung können den Notartermin und die Kaufpreisfälligkeit erheblich hinauszögern. Makler sollten frühzeitig prüfen, ob eine solche Klausel in der Teilungserklärung besteht, und beim Verwalter rechtzeitig um Zustimmung nachsuchen, um Verzögerungen im Ablauf zu vermeiden.
- Praxis heute: Solche Zustimmungsklauseln sind seltener geworden, kommen aber noch in älteren Teilungserklärungen vor, insbesondere bei kleineren Gemeinschaften oder besonders geschützten Objekten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer hat einen Kaufvertrag für seine Eigentumswohnung notariell beurkundet. Die Teilungserklärung sieht vor, dass jeder Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Verwalter verweigert die Zustimmung, weil er den Käufer persönlich nicht mag – ein sachlicher Grund fehlt. Der Verkäufer klagt erfolgreich auf Erteilung der Zustimmung; das Urteil ersetzt die fehlende Erklärung, und der Kaufvertrag kann vollzogen werden.
Rechtsgrundlage
- § 12 WEG – Ermöglicht die Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung und regelt, dass die Zustimmung nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden darf.
- § 894 ZPO – Fingiert bei rechtskräftiger Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung deren Abgabe, Grundlage für die "Ersetzung" der Zustimmung.
- § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, einschlägig bei Streit über dessen Kompetenz zur Erteilung oder Verweigerung der Zustimmung.