Ersitzung

Während die Ersitzung beweglicher Sachen in §§ 937 ff. BGB geregelt ist, gilt für Grundstücke die sogenannte Buchersitzung nach § 900 BGB. Sie greift, wenn jemand zu Unrecht als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist – etwa weil der ursprüngliche Erwerb an einem Formfehler litt oder die Einigung unwirksam war – und diese fehlerhafte Eintragung 30 Jahre lang unangefochten bestanden hat, während der Eingetragene das Grundstück während dieser gesamten Zeit im Eigenbesitz hatte. Nach Ablauf dieser Frist erwirbt der Eingetragene kraft Gesetzes das tatsächliche Eigentum, ohne dass es einer weiteren Rechtshandlung bedarf.

Der Zweck der Regelung liegt im Vertrauensschutz und der Rechtssicherheit: Nach drei Jahrzehnten soll ein im Grundbuch abgebildeter, tatsächlich gelebter Zustand nicht mehr rückwirkend infrage gestellt werden können. Ein im Grundbuch eingetragener Widerspruch gegen die Richtigkeit der Eintragung hemmt den Fristlauf, sodass die Ersitzung in diesem Fall nicht eintritt. § 900 Abs. 2 BGB erstreckt die Regelung entsprechend auf andere im Grundbuch eingetragene, zum Besitz berechtigende Rechte.

In der Maklerpraxis spielt Ersitzung vor allem bei älteren, historisch unklaren Grundbucheintragungen eine Rolle, etwa bei Nachkriegsgrundstücken oder unvollständig dokumentierten Erbfolgen.

Ein Käufer wird 1994 aufgrund eines später als unwirksam erkannten Kaufvertrags als Eigentümer eines Grundstücks ins Grundbuch eingetragen. Er nutzt das Grundstück seither ununterbrochen als Eigentümer, ohne dass ein Widerspruch eingetragen wird. Im Jahr 2024 – nach Ablauf von 30 Jahren – ist er kraft Buchersitzung nach § 900 BGB tatsächlicher Eigentümer geworden, unabhängig vom ursprünglichen Mangel des Kaufvertrags.