Erschließungslast

Nach § 123 Abs. 1 BauGB ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinde, "soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt" – etwa einem Erschließungsträger im Rahmen eines Erschließungsvertrags (siehe Erschließungsvertrag) oder einem Vorhabenträger bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die Erschließungslast trifft also im Regelfall die Gemeinde, kann aber vertraglich oder gesetzlich auf Dritte verlagert werden.

Wichtig für die Immobilienpraxis ist § 123 Abs. 3 BauGB: Danach besteht kein Rechtsanspruch auf Erschließung. Ein Grundstückseigentümer kann die Gemeinde also nicht gerichtlich zwingen, sein Grundstück zu erschließen, selbst wenn dieses baurechtlich erschließungsbedürftig wäre. Die Erschließungslast ist damit eine objektive Aufgabenzuweisung, keine subjektive Rechtsposition des Eigentümers. Erschließungsanlagen sollen nach den Anforderungen der Bebauung und des Verkehrs kostengünstig hergestellt werden und spätestens bei Fertigstellung der angeschlossenen Bauwerke benutzbar sein; die Unterhaltung der Anlagen richtet sich nach landesrechtlichen Vorschriften.

Von der Erschließungslast zu unterscheiden ist die Kostentragung: Auch wenn die Gemeinde die Erschließung durchführt, kann sie die Kosten über Erschließungsbeiträge (§§ 127 ff. BauGB) auf die Grundstückseigentümer umlegen, die von der Erschließung profitieren.

Ein Eigentümer eines Baugrundstücks am Ortsrand möchte bauen, das Grundstück ist aber noch nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen. Er kann von der Gemeinde nicht verlangen, die Erschließung durchzuführen – die Erschließungslast begründet zwar die grundsätzliche Zuständigkeit der Gemeinde, aber keinen einklagbaren Anspruch des Eigentümers.