Erstrangige Grundschuld

Sind an einem Grundstück mehrere Rechte eingetragen – etwa mehrere Grundschulden verschiedener Banken –, bestimmt § 879 BGB deren Rangverhältnis: Rechte, die im selben Abschnitt des Grundbuchs eingetragen sind, richten sich nach der Reihenfolge ihrer Eintragung; sind sie in verschiedenen Abschnitten eingetragen, hat das früher eingetragene Recht den Vorrang, bei gleichem Eintragungsdatum sind sie gleichrangig. Eine von dieser gesetzlichen Reihenfolge abweichende Rangbestimmung ist möglich, muss aber im Grundbuch eingetragen werden.

Die Rangstelle entscheidet im Ernstfall darüber, in welcher Reihenfolge die Gläubiger aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung befriedigt werden: Der Inhaber der erstrangigen Grundschuld wird vorrangig bedient, nachrangige Gläubiger erhalten nur, was danach noch übrig bleibt – im ungünstigsten Fall gehen sie leer aus. Banken bestehen bei der Immobilienfinanzierung deshalb in aller Regel auf einer erstrangigen Eintragung ihrer Grundschuld, da nur diese Position die größtmögliche Sicherheit bietet. Ist ein Grundstück bereits mit einer vorrangigen Grundschuld belastet (z. B. aus einer bestehenden Finanzierung), muss diese vor einer neuen erstrangigen Finanzierung gelöscht oder im Rang zurückgestuft werden. Für Makler ist die Rangfolge der eingetragenen Grundschulden ein wichtiger Prüfpunkt im Grundbuchauszug, insbesondere bei Objekten mit bestehender Restfinanzierung.

Eine Bank finanziert den Kauf eines Einfamilienhauses und lässt sich als Sicherheit eine Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch eintragen. Gerät der Käufer später in Zahlungsschwierigkeiten und wird das Haus zwangsversteigert, wird die Bank aus dem Versteigerungserlös vor allen später eingetragenen Gläubigern bedient.