Globalgrundschuld
Auch: Gesamtgrundschuld
Eine Globalgrundschuld ist eine Grundschuld, die nicht nur eine einzelne, sondern mehrere Forderungen oder ganze Kreditverhältnisse eines Schuldners gegenüber der Bank absichert – teilweise auch auf mehreren Grundstücken gleichzeitig.
Ausführliche Erklärung
Die Grundschuld ist als Grundpfandrecht in den §§ 1191 ff. BGB geregelt und verweist über § 1192 BGB weitgehend auf die Vorschriften der Hypothek; anders als die Hypothek ist sie jedoch nicht zwingend an eine bestimmte Einzelforderung gebunden, sondern wird über einen separaten Sicherungsvertrag mit dem jeweiligen Kreditverhältnis verknüpft. Diese rechtliche Flexibilität nutzen Banken in der Praxis, indem sie eine einzige Grundschuld nicht nur zur Sicherung eines konkreten Darlehens bestellen lassen, sondern als Globalgrundschuld ausgestalten: Sie sichert dann sämtliche bestehenden und künftigen Forderungen des Kreditinstituts gegen den Schuldner aus der gesamten Geschäftsverbindung ab, unabhängig vom jeweiligen Einzelkredit.
Der Begriff „Globalgrundschuld" ist keine eigenständige, gesetzlich definierte Grundschuldform im BGB, sondern eine bankpraktische Bezeichnung für eine entsprechend weit gefasste Sicherungsabrede. Verwandt, aber rechtlich zu unterscheiden ist die Gesamtgrundschuld nach § 1132 BGB (i. V. m. § 1192 BGB), bei der eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken zugleich lastet, sodass der Gläubiger nach Wahl aus jedem der belasteten Grundstücke ganz oder teilweise Befriedigung suchen kann. Für Immobilienkäufer und -verkäufer ist die Globalgrundschuld wichtig, weil eine im Grundbuch eingetragene Globalgrundschuld beim Verkauf oder bei einer Anschlussfinanzierung sorgfältig geprüft werden muss: Da sie unter Umständen auch Forderungen aus anderen Geschäftsbeziehungen des Eigentümers mit derselben Bank absichert, ist für eine lastenfreie Übertragung regelmäßig eine gesonderte Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmer lässt zur Absicherung seiner gesamten Geschäftsbeziehung mit seiner Hausbank – bestehend aus mehreren Betriebsmittelkrediten und einem Immobiliendarlehen – eine einzige Globalgrundschuld auf seinem Firmengrundstück eintragen. Damit haftet das Grundstück nicht nur für das ursprüngliche Immobiliendarlehen, sondern auch für spätere Kredite aus derselben Bankverbindung.
Rechtsgrundlage
- § 1192 BGB – Verweis der Grundschuld auf die Vorschriften der Hypothek, soweit sich nicht aus ihrer Nichtakzessorietät etwas anderes ergibt; Grundlage für die vertragliche Ausgestaltung als Sicherungsmittel für mehrere Forderungen.