Ertragsmesszahl

Für Makler, die Acker- und Grünlandflächen vermitteln, ist die Ertragsmesszahl die zentrale Vergleichsgröße, weil sie – anders als die reine Flächengröße – auch die Bodenqualität berücksichtigt.

Berechnung und Bedeutung:

• Die EMZ berechnet sich als Produkt aus der Bodenzahl bzw. Ackerzahl (Ergebnis der Bodenschätzung, Skala 0-100) und der Flurstücksfläche in Ar (100 m²): EMZ = Bodenzahl × Fläche (in Ar).
• Je höher die EMZ, desto ertragreicher und damit i. d. R. wertvoller ist die Fläche pro Hektar – zwei Flurstücke gleicher Größe können bei unterschiedlicher Bodenqualität stark abweichende Ertragsmesszahlen und damit unterschiedliche Verkehrswerte haben.
• Die EMZ wird u. a. für die Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft im Rahmen der Grundsteuer (Grundsteuerwert nach § 237 BewG i. V. m. § 9 Bodenschätzungsgesetz) herangezogen sowie bei der Berechnung von Nutzungsentgelten und Pachtzinsen in der Landwirtschaft.
• Für Makler bei der Preisfindung wichtig: Regionale Kaufpreissammlungen für landwirtschaftliche Flächen geben häufig einen "Preis je EMZ-Punkt" an, sodass sich der Verkehrswert eines konkreten Flurstücks durch Multiplikation mit dessen individueller EMZ ableiten lässt – ein deutlich präziseres Verfahren als eine reine Preis-pro-Hektar-Betrachtung.
• Die EMZ ist im Liegenschaftskataster bzw. in den Unterlagen der Bodenschätzungsstellen der Finanzämter für jedes landwirtschaftlich genutzte Flurstück hinterlegt und kann dort erfragt werden.

Ein Flurstück von 3 Hektar (300 Ar) mit einer Bodenzahl von 70 hat eine Ertragsmesszahl von 21.000 (70 × 300). Ein benachbartes, gleich großes Flurstück mit Bodenzahl 45 kommt nur auf eine EMZ von 13.500 – bei einem regionalen Richtwert von 2 Euro pro EMZ-Punkt ergibt sich daraus ein Wertunterschied von 15.000 Euro zwischen den beiden Flächen.