Bodenschätzung

Für Makler, die landwirtschaftliche Flächen vermitteln, ist die Bodenschätzung eine zentrale Wertermittlungsgrundlage, da sie objektive, deutschlandweit einheitliche Bonitätsangaben liefert.

Systematik:

• Grundlage ist historisch die Reichsbodenschätzung von 1934/1935, die bis heute – ergänzt durch spätere Nachschätzungen – die Basis der Bodenklassifizierung bildet.
• Bewertet werden Bodenart (z. B. Sand, Lehm, Ton), Bodenzustandsstufe (Entstehung, Zusammensetzung) sowie bei Ackerland zusätzlich das Klima und die Wasserverhältnisse.
• Aus diesen Faktoren wird die Bodenzahl (bzw. Ackerzahl oder Grünlandzahl) ermittelt, eine Kennziffer zwischen 0 und 100, die die relative Ertragsfähigkeit im Vergleich zum besten deutschen Boden (Bodenzahl 100, sog. Ur-Musterstück in der Magdeburger Börde) angibt.
• Multipliziert mit der Fläche des Flurstücks ergibt sich die Ertragsmesszahl (EMZ) – eine zentrale Kennzahl für die Verkehrswertermittlung von Acker- und Grünland sowie für die Bemessung von Pachtzinsen.
• Zuständig für die Durchführung und Fortführung der Bodenschätzung sind die Finanzverwaltungen der Länder (Bodenschätzungsstellen der Finanzämter) in Zusammenarbeit mit den Katasterämtern.

Für die Maklerpraxis relevant: Die Bodenzahl/Ackerzahl ist in Kaufverträgen über landwirtschaftliche Flächen häufig als Referenzgröße angegeben und beeinflusst maßgeblich den erzielbaren Kaufpreis pro Hektar – deutlich mehr als bei reinen Bauflächen, wo die Bodenschätzung keine Rolle spielt.

Ein Ackergrundstück wird mit einer Bodenzahl von 65 geschätzt. Bei 5 Hektar Fläche ergibt sich eine Ertragsmesszahl von 325.000 (65 × 5.000 Ar-Einheiten, vereinfacht dargestellt). Diese Kennzahl dient dem Makler als Vergleichsmaßstab gegenüber anderen landwirtschaftlichen Flächen in der Region.