Exposé
Auch: Immobilienexposé · Verkaufsexposé
Das Exposé ist die zentrale Verkaufsunterlage eines Maklers, mit der eine Immobilie potenziellen Käufern oder Mietern präsentiert wird. Es enthält typischerweise Fotos, Objektbeschreibung, Grundriss, Lagebeschreibung, Ausstattungsmerkmale, Kaufpreis bzw. Miete sowie energetische Kennwerte.
Ausführliche Erklärung
Das Exposé ist die wichtigste Visitenkarte einer Immobilie im Vermarktungsprozess und maßgeblich für den ersten Eindruck bei Interessenten. Für den Makler gelten dabei mehrere fachliche und rechtliche Anforderungen:
- Pflichtangaben: Seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (heute im Gebäudeenergiegesetz, GEG, aufgegangen) müssen Energiekennwerte aus dem Energieausweis bereits in Immobilienanzeigen und damit im Exposé genannt werden – Energieausweistyp (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), Endenergiebedarf/-verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Verstöße sind bußgeldbewehrt.
- Wahrheitspflicht: Angaben zu Wohnfläche, Zustand und Ausstattung müssen sachlich richtig sein. Übertreibende oder irreführende Angaben können als arglistige Täuschung oder culpa in contrahendo Schadensersatzansprüche des Käufers begründen und beeinträchtigen zudem den Ruf des Maklers.
- Aufbau in der Praxis: Titelbild/Außenansicht, Kurzbeschreibung, detaillierte Objektbeschreibung, Grundriss, Lagebeschreibung mit Infrastruktur, Ausstattungsliste, Kaufpreis inkl. Hinweis auf Provision, Energieausweisdaten, Kontaktdaten des Maklers.
- Digitale Exposés: Zunehmend werden interaktive Exposés mit 360°-Rundgängen, Grundrissvisualisierungen und Videomaterial eingesetzt, die über klassische PDF-Exposés hinausgehen.
- Datenschutz: Bei Fotos von bewohnten Objekten ist auf die Rechte Dritter (z. B. sichtbare Personen, Nachbargrundstücke) zu achten.
- Vertraulichkeit bei sensiblen Objekten: Bei diskreten Verkäufen (z. B. Unternehmensimmobilien, Promiobjekte) wird oft ein „Blind-Exposé" ohne genaue Adresse verwendet, das erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung ergänzt wird.
Beispiel aus der Praxis
Für eine Eigentumswohnung erstellt der Makler ein Exposé mit professionellen Fotos, Grundriss, einer Beschreibung der Lage im Viertel, Angaben zu Baujahr (1998), Wohnfläche (78 m²), Kaufpreis (285.000 Euro zzgl. 3,57 % Käuferprovision) sowie den Energiekennwerten aus dem gültigen Verbrauchsausweis (Energieeffizienzklasse D).
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – Definition des Sachmangels (seit 2022 neu gefasst), relevant für Beschaffenheitsangaben im Exposé.
- GEG (Gebäudeenergiegesetz) – Pflicht zur Angabe von Energiekennwerten in Immobilienanzeigen, u. a. im Exposé.
- § 34c GewO – Erlaubnispflicht der gewerblichen Tätigkeit des Immobilienmaklers, in deren Rahmen das Exposé erstellt wird.