Fachmarktzentrum
Auch: FMZ · Fachmarktagglomeration
Ein Fachmarktzentrum (FMZ) ist eine Ansammlung mehrerer selbstständiger Fachmärkte unterschiedlicher Branchen (z. B. Lebensmittel, Drogerie, Bekleidung, Elektronik) auf einem gemeinsamen Areal mit zentraler Erschließung und gemeinsamen Stellplatzflächen. Im Unterschied zum Shopping-Center sind die einzelnen Einheiten meist ebenerdig und von außen direkt zugänglich, ohne verbindende Mall.
Ausführliche Erklärung
Fachmarktzentren zählen zu den beliebtesten Assetklassen institutioneller Immobilieninvestoren, da sie ein diversifiziertes Mietermix-Risiko mit stabilen Cashflows verbinden:
- Struktur: Typischerweise gruppieren sich ein Vollsortimenter oder Discounter (Ankermieter), ein Drogeriemarkt sowie mehrere kleinere Fachmärkte um einen gemeinsamen Parkplatz. Der Ankermieter zieht Kundenfrequenz an, von der die übrigen Mieter profitieren.
- Baurecht: Fachmarktzentren fallen regelmäßig unter § 11 Abs. 3 BauNVO (großflächiger Einzelhandel/Einkaufszentrum) und sind daher meist nur in Sondergebieten (SO) zulässig; die Kommune steuert über Bebauungspläne gezielt Standort, Sortimentsbeschränkungen (zentrenrelevante vs. nicht-zentrenrelevante Sortimente) und Verkaufsflächenobergrenzen, um die Innenstädte vor Kaufkraftabfluss zu schützen.
- Mietvertragsmanagement: Die Werthaltigkeit hängt stark vom Mietermix, der Bonität der Mieter, der Fluktuation und der Laufzeitstruktur der einzelnen Mietverträge ab. Ein Totalausfall des Ankermieters kann die Attraktivität des gesamten Zentrums für die übrigen Mieter erheblich beeinträchtigen (Ankermieter-Klausel/Co-Tenancy-Regelungen in Mietverträgen beachten).
- Bewirtschaftung: Gemeinschaftsflächen (Parkplätze, Zufahrten, Grünflächen) werden meist über eine Nebenkostenumlage nach Verkaufsfläche auf alle Mieter verteilt; die vertragliche Regelung hierzu (Center-Management-Vereinbarung) ist für Investoren ein zentraler Prüfpunkt.
- Bewertung: Erfolgt im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Mietvertragslaufzeiten (WALT - Weighted Average Lease Term), Leerstandsquote und Marktmiete je Sortimentskategorie.
Beispiel aus der Praxis
Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand vereint einen Supermarkt als Ankermieter, einen Drogeriemarkt, ein Schuhfachgeschäft und einen Bekleidungsdiscounter auf gemeinsamer Parkfläche mit 300 Stellplätzen. Ein institutioneller Investor bewertet das Objekt anhand der durchschnittlichen Restlaufzeit aller Mietverträge (WALT) und der Diversifikation des Mietermix als risikoarmes Core-Investment.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 3 BauNVO – Regelt die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren, meist beschränkt auf Sondergebiete.