Factory-Outlet-Center
Auch: FOC · Outlet-Center · Fabrikverkaufszentrum
Ein Factory-Outlet-Center (FOC) ist ein Einkaufszentrum, in dem Markenhersteller ihre eigene Ware – häufig Vorjahresmodelle, Überproduktion oder Zweite Wahl – dauerhaft mit Preisnachlässen direkt an Endkunden verkaufen, ohne den klassischen Einzelhandel zwischenzuschalten. Anders als saisonale Fabrikverkäufe sind Outlet-Center dauerhaft betriebene, oft großflächige Zentren mit vielen Markenshops unter einem Dach oder in offener Bauweise.
Ausführliche Erklärung
Factory-Outlet-Center sind in Deutschland planungsrechtlich streng reglementiert und bilden eine besondere Assetklasse im Gewerbeimmobilienbereich:
- Baurechtliche Steuerung: Aufgrund ihrer überregionalen Sogwirkung auf den Einzelhandel gelten FOCs als besonders kritisch für die Innenstadtentwicklung. Sie unterliegen § 11 Abs. 3 BauNVO und sind in Deutschland nur an wenigen, landesplanerisch explizit ausgewiesenen Standorten zulässig (Ansiedlung erfordert regelmäßig ein raumordnerisches Verfahren und ein Verträglichkeitsgutachten zu Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel).
- Standortlogik: FOCs siedeln sich meist verkehrsgünstig außerhalb von Innenstädten an, oft mit touristischer Anziehungskraft (überregionale Einzugsgebiete von 60-100 km und mehr), da sie stark auf Tagesausflügler und Reisende setzen.
- Mietvertragsmodell: Verträge mit Markenherstellern enthalten häufig Umsatzmietkomponenten, oft kombiniert mit einer Mindestmiete, da die Flächenproduktivität (Umsatz je Quadratmeter) stark schwankt.
- Investorensicht: FOCs gelten als spezialisierte, aber margenstarke Assetklasse mit hohem Managementaufwand (Center-Management, Mietermix-Pflege, Marketingkooperationen) und werden meist von spezialisierten Centerbetreibern und institutionellen Fonds gehalten, seltener im klassischen Maklergeschäft mit Privatkunden.
- Praxisrelevanz: Für Gewerbeimmobilienmakler ist entscheidend, die landesplanerische Genehmigungslage frühzeitig zu prüfen, da ein FOC-Projekt ohne raumordnerische Freigabe faktisch nicht realisierbar ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler plant ein Factory-Outlet-Center mit 100 Markenshops nahe einer Autobahnabfahrt. Vor Baubeginn muss ein landesplanerisches Raumordnungsverfahren durchlaufen werden, das die Auswirkungen auf den Einzelhandel benachbarter Innenstädte in einem Umkreis von bis zu 100 km begutachtet – erst nach positivem Bescheid und Bauleitplanänderung (Sondergebiet) kann die Genehmigung erteilt werden.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 3 BauNVO – Sonderregelung für großflächigen Einzelhandel und Einkaufszentren, Grundlage für die restriktive Standortsteuerung von FOCs in Deutschland.
- Ergänzend: Landesplanungsgesetze und Landesentwicklungspläne, die FOC-Standorte explizit ausweisen oder ausschließen.