Fläche für die Landwirtschaft
Auch: Landwirtschaftsfläche im Bebauungsplan
Die "Fläche für die Landwirtschaft" ist eine Festsetzung im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 18a BauGB, mit der eine Fläche dauerhaft der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten wird. Auf solchen Flächen ist eine Bebauung mit Wohn- oder Gewerbegebäuden grundsätzlich ausgeschlossen; zulässig sind nur landwirtschaftlich privilegierte Anlagen.
Ausführliche Erklärung
Diese Festsetzung kommt meist in Bebauungsplänen für den Randbereich von Siedlungen oder in übergeordneten Freiraumkonzepten vor, um landwirtschaftliche Nutzflächen von einer Bebauung freizuhalten und damit Zersiedelung entgegenzuwirken. Der Begriff "Landwirtschaft" richtet sich nach der Definition in § 201 BauGB und umfasst Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, Obst- und Weinbau sowie berufsmäßige Imkerei und Wanderschäferei.
Für Makler wichtig:
- Keine Bauerwartungsfläche: Grundstücke, die im Bebauungsplan als Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt sind, gelten in aller Regel nicht als Bauland und dürfen nicht mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien bebaut werden. Ein Verkauf "in Erwartung künftiger Bebaubarkeit" ist hier mit besonderer Vorsicht zu kommunizieren, da eine Umwidmung einen förmlichen Planänderungsprozess voraussetzt.
- Zulässige Bauten: Landwirtschaftlich privilegierte Bauvorhaben (Ställe, Scheunen, Betriebsleiterwohnhäuser im Rahmen eines Hofbetriebs) können auf solchen Flächen unter den Voraussetzungen des § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) zulässig sein, auch ohne dass die Fläche förmlich Baugebiet ist.
- Abgrenzung zum unbeplanten Außenbereich: Häufig überschneidet sich die Festsetzung "Fläche für die Landwirtschaft" mit Grundstücken, die ohnehin im Außenbereich nach § 35 BauGB liegen; die Festsetzung im B-Plan hat dann vor allem klarstellende und freiraumsichernde Funktion.
- Wertermittlung: Solche Flächen werden regelmäßig als Agrarland bewertet, nicht als Bauerwartungsland – ein erheblicher Unterschied im Verkehrswert. Makler sollten Kaufinteressenten, die auf eine spätere Bebauung spekulieren, unbedingt auf die Unsicherheit und Langfristigkeit einer möglichen Umwidmung hinweisen.
- Pacht und Bewirtschaftung: Bei Verkauf landwirtschaftlicher Flächen sind bestehende Pachtverhältnisse (Landpachtrecht) sowie das Grundstücksverkehrsgesetz (Genehmigungspflicht bei landwirtschaftlichen Grundstücksverkäufen in bestimmten Fällen) zu beachten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan weist am Ortsrand einer Gemeinde eine 8 Hektar große Fläche als "Fläche für die Landwirtschaft" aus, um einen Grüngürtel zwischen Wohngebiet und angrenzendem Wald zu erhalten. Ein Investor, der auf dieser Fläche ein neues Wohngebiet errichten möchte, benötigt dafür zunächst eine Änderung des Flächennutzungsplans und einen neuen Bebauungsplan – ein Vorgang, der Jahre dauern kann und politisch keineswegs sicher ist.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 18a BauGB – Ermächtigt zur Festsetzung von Flächen für die Landwirtschaft im Bebauungsplan.
- § 201 BauGB – Definiert den Begriff der Landwirtschaft im Sinne des Baugesetzbuchs.
- § 35 BauGB – Regelt privilegiertes Bauen im Außenbereich, relevant für zulässige landwirtschaftliche Bauten auf solchen Flächen.