Fristverlängerung durch Baumaßnahmen
Auch: Verlängerung der Restnutzungsdauer · Nutzungsdauerverlängerung
Wird ein Gebäude umfassend modernisiert (z. B. Kernsanierung von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Elektrik, Sanitär), kann sich die für die Wertermittlung anzusetzende Restnutzungsdauer über die tabellarisch vorgesehene Gesamtnutzungsdauer hinaus verlängern. Das erhöht den ermittelten Gebäudewert im Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Ausführliche Erklärung
Sowohl bei der Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV als auch bei der steuerlichen Bewertung nach BewG (Erbschaft-/Schenkungsteuer, Grundsteuer-Ersatzbemessung) hängt der Gebäudewert wesentlich von der Restnutzungsdauer ab: Je länger die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer, desto höher der kapitalisierte Gebäudewert im Ertragswertverfahren bzw. desto geringer die Alterswertminderung im Sachwertverfahren.
Die Grundregel: Aus der tabellarischen Gesamtnutzungsdauer (z. B. 70–80 Jahre für Wohngebäude, je nach Bauart und Baujahr) abzüglich des tatsächlichen Gebäudealters ergibt sich die Restnutzungsdauer. Wurden jedoch erhebliche nachträgliche Herstellungskosten (umfangreiche Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die mehrere wesentliche Bauteile gleichzeitig betreffen) getätigt, sehen die Bewertungsvorschriften vor, dass sich die Restnutzungsdauer entsprechend verlängert – bei einer Kernsanierung, die einer Neuerrichtung nahekommt, kann sie sogar wieder auf nahezu die volle Gesamtnutzungsdauer angehoben werden.
Für den Makler ist der praktische Bezugspunkt: Ein saniertes Altbaugebäude wird in der Wertermittlung deutlich höher bewertet als ein unsaniertes Gebäude gleichen Baujahrs, weil die modellhafte Alterswertminderung durch die durchgeführten Baumaßnahmen "zurückgesetzt" wird. Dies ist bei der Plausibilisierung von Verkehrswertgutachten und bei der Beratung von Erben, die eine sanierte Immobilie übernehmen, ein wichtiger Faktor – die steuerliche Bewertung kann durch nachgewiesene Modernisierungen spürbar steigen, aber auch der erzielbare Verkaufspreis wird entsprechend höher liegen.
Zu unterscheiden ist dies von der ertragsteuerlichen Frage der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), bei der Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, die 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, zwingend zu aktivieren und nicht sofort als Werbungskosten abziehbar sind – ein separates, aber verwandtes Praxisthema.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1965 errichtetes Mehrfamilienhaus wird 2020 umfassend kernsaniert (neues Dach, neue Fenster, neue Heizungsanlage, Vollwärmeschutz, neue Elektrik). Ohne Berücksichtigung der Sanierung läge die Restnutzungsdauer nach 55 Jahren Alter bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren nur noch bei 25 Jahren. Aufgrund der umfassenden Modernisierung wird die Restnutzungsdauer für die Wertermittlung auf 45 Jahre angehoben, was den Gebäudewert im Ertragswertverfahren erheblich erhöht.
Rechtsgrundlage
- Anlage 22 BewG – Vorgaben zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im steuerlichen Ertragswertverfahren, einschließlich Verlängerung durch Modernisierungen.
- Anlage 4 ImmoWertV – entsprechende Modernisierungsgrad- und Alterswertminderungstabellen für die Verkehrswertermittlung.
- § 253 BewG – Ermittlung der Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren zur Grundsteuerbewertung, einschließlich Verlängerung bei umfassenden Modernisierungen.