Gebäudetyp E

Für Makler ist Gebäudetyp E vor allem als angekündigte, aber (Stand Mitte 2026) noch nicht final in Kraft getretene Gesetzesreform relevant, die perspektivisch güngstigeren und schnelleren Wohnungsbau ermöglichen soll.

Hintergrund und Zielsetzung:

• Problem: Ein erheblicher Teil der Baukosten in Deutschland entsteht nicht durch gesetzliche Mindeststandards, sondern durch technische Normen (DIN-Normen) und den vertraglich vereinbarten "anerkannten Stand der Technik", der über die reinen Sicherheitsanforderungen hinausgeht (z. B. hoher Schallschutz, bestimmte Ausstattungsstandards). Weicht ein Bauwerk davon ab, gilt es zivilrechtlich schnell als mangelhaft – auch wenn es sicher und funktionstauglich ist.
• Lösungsansatz: Das Gebäudetyp-E-Gesetz soll im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klarstellen, dass Bauherr und Unternehmer einvernehmlich von technischen Normen abweichen können, ohne dass dies automatisch als Sachmangel gilt – vorausgesetzt, Sicherheit und Gesundheitsschutz bleiben gewahrt und die Abweichung ist vertraglich klar vereinbart und der Bauherr wurde ordnungsgemäß aufgeklärt.
• Gesetzgebungsverlauf: Das Bundeskabinett verabschiedete im November 2024 einen ersten Gesetzentwurf. Wegen des vorzeitigen Endes der Legislaturperiode und der Bundestagswahl im Februar 2025 wurde das Gesetz in dieser Wahlperiode nicht mehr verabschiedet. Im November 2025 stellten das Bundesjustiz- und das Bundesbauministerium überarbeitete Eckpunkte vor, die auf positive Resonanz stießen. Ein neuer Gesetzentwurf wurde für die erste Jahreshälfte 2026 in Aussicht gestellt; ein konkretes Inkrafttreten stand zum Zeitpunkt dieser Definition noch nicht fest.
• Bedeutung für Makler: Sobald das Gesetz in Kraft tritt, könnten mit "Gebäudetyp E" errichtete Objekte einfachere, aber grundsätzlich sichere Bauausführungen aufweisen (z. B. reduzierter Schallschutz zwischen Wohnungen, einfachere technische Gebäudeausstattung). Dies kann sich auf Wiederverkaufswert, Vermarktungsargumentation und Käufererwartungen auswirken – Käufer sollten transparent über etwaige Abweichungen vom "gewohnten" Standard informiert werden.

Da sich das Gesetzgebungsverfahren noch in der Entwicklung befindet, sollten Makler den aktuellen Stand vor konkreten Kundenaussagen stets prüfen.

Ein Bauträger plant ein Mehrfamilienhaus, bei dem er mit den Käufern vertraglich vereinbart, auf den erhöhten Schallschutzstandard nach VDI 4100 (Schallschutzstufe II) zu verzichten und stattdessen die gesetzlichen Mindestanforderungen der DIN 4109 einzuhalten, um Baukosten zu senken. Nach Inkrafttreten des Gebäudetyp-E-Gesetzes wäre eine solche Vereinbarung rechtssicher möglich, ohne automatisch einen Sachmangel zu begründen – der Makler muss die Käufer beim Verkauf jedoch klar über den reduzierten Standard aufklären.