Genehmigungsvorbehalt
Auch: Zustimmungsvorbehalt
Ein Genehmigungsvorbehalt liegt vor, wenn die Wirksamkeit eines bereits abgeschlossenen Rechtsgeschäfts – etwa eines Immobilienkaufvertrags – von der nachträglichen Zustimmung einer nicht unmittelbar beteiligten Person oder Stelle abhängt. Bis zur Erteilung der Genehmigung ist das Geschäft schwebend unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Nach § 182 BGB kann die Wirksamkeit eines Vertrags von der Zustimmung eines Dritten abhängen. Wird diese Zustimmung vor Vertragsschluss erteilt, spricht man von einer Einwilligung (§ 183 BGB); erfolgt sie erst nach Vertragsschluss, handelt es sich um eine Genehmigung im engeren Sinn. Ein Genehmigungsvorbehalt bezeichnet gerade diese zweite Konstellation: Das Rechtsgeschäft wird zunächst ohne die erforderliche Zustimmung abgeschlossen und bleibt bis zur Erteilung oder Verweigerung der Genehmigung schwebend unwirksam. Wird die Genehmigung erteilt, wirkt sie nach § 184 BGB grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück; wird sie verweigert, ist der Vertrag endgültig unwirksam.
In der Immobilienpraxis findet sich ein Genehmigungsvorbehalt in zahlreichen Konstellationen: bei der familiengerichtlichen Genehmigung von Grundstücksgeschäften Minderjähriger oder Betreuter, bei der Zustimmung der finanzierenden Bank zur Lastenfreistellung, bei der laut Teilungserklärung erforderlichen Zustimmung des WEG-Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung oder bei der Genehmigung durch Miterben einer Erbengemeinschaft. Auch behördliche Genehmigungsvorbehalte kommen vor, etwa im Zusammenhang mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht oder besonderen Nutzungsbeschränkungen. Für Makler ist es wichtig, frühzeitig zu klären, ob und welche Genehmigungen für den geplanten Verkauf erforderlich sind, da ein noch ausstehender Genehmigungsvorbehalt den Vollzug des Geschäfts erheblich verzögern oder ganz zum Scheitern bringen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vormund verkauft im Namen eines minderjährigen Grundstückseigentümers dessen geerbtes Hausgrundstück. Der Kaufvertrag steht unter dem Genehmigungsvorbehalt des Familiengerichts; erst mit dessen Genehmigung wird der Vertrag rückwirkend wirksam. Verweigert das Gericht die Genehmigung, bleibt der Vertrag endgültig unwirksam.