Genehmigungsplanung
Auch: LP4 · Leistungsphase 4 HOAI · Bauantragsplanung
Die Genehmigungsplanung ist die vierte von neun Leistungsphasen der HOAI (Leistungsphase 4, „LP4"). In dieser Phase erarbeitet der Architekt die vollständigen Bauantragsunterlagen und reicht sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein, um die Baugenehmigung zu erwirken.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Genehmigungsplanung vor allem bei Grundstücksverkäufen mit Bauabsicht sowie bei der Vermarktung von Bauträgerprojekten relevant, da der Stand der Genehmigungsplanung direkt über die Vermarktungsreife entscheidet:
- Leistungsinhalt (§ 34 HOAI, Anlage 10): Erarbeitung der Vorlagen für die nach Landesbauordnung erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Zustimmungen, einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen sowie Verhandlungen mit Behörden. Ergebnis ist der bauvorlageberechtigt unterschriebene Bauantrag mit allen erforderlichen Plänen (Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Berechnungen).
- Einordnung im HOAI-Leistungsbild: Die Genehmigungsplanung folgt auf die Entwurfsplanung (LP3) und geht der Ausführungsplanung (LP5) voraus. Sie macht typischerweise 3 % des Gesamthonorars der Objektplanung (Gebäude) aus.
- Bauvorlageberechtigung: Den Bauantrag darf nur ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (i. d. R. Architekt oder Bauingenieur mit entsprechender Berechtigung nach Landesbauordnung) unterschreiben.
- Praxisrelevanz: Bei Grundstücksverkäufen mit vorbereiteter Bebauung ist eine bereits erteilte oder zumindest beantragte Baugenehmigung ein erheblicher Wertfaktor und Verkaufsargument, da sie dem Käufer Planungssicherheit gibt und die Bauzeit verkürzt. Makler sollten den Stand der Genehmigungsplanung (eingereicht, in Prüfung, genehmigt) klar kommunizieren, da die Bearbeitungsdauer bei Bauämtern je nach Bundesland und Vorhaben mehrere Monate bis über ein Jahr betragen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger lässt für ein Mehrfamilienhausprojekt die Genehmigungsplanung erstellen und reicht den Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde ein. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung – meist mehrere Monate später – beginnt der Vertrieb der Wohnungen mit verbindlichen Bauplänen, was der Makler den Interessenten transparent erklären sollte.
Rechtsgrundlage
- § 34 HOAI i. V. m. Anlage 10 – Definiert Leistungsbild und Honorierung der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) für Gebäude.
- Landesbauordnungen der Bundesländer regeln die konkreten formalen Anforderungen an Bauantragsunterlagen und die Bauvorlageberechtigung.