Grunderwerbsteuerbefreiung

§ 3 GrEStG zählt abschließend die Befreiungstatbestände auf. Für Makler relevant sind vor allem:

• Bagatellgrenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Erwerbe mit einer Gegenleistung bis 2.500 Euro sind steuerfrei – in der Praxis fast nur bei kleinen Grundstücksarrondierungen relevant.
• Erwerb von Todes wegen und Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung unter Lebenden unterliegen bereits der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer und sind daher von der Grunderwerbsteuer befreit – wichtig für Makler bei vorweggenommener Erbfolge und Nachlassimmobilien.
• Erwerb durch Ehegatten, Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 4, 6 GrEStG): Übertragungen zwischen Eheleuten, eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Eltern und Kindern (auch Stiefkindern) sind steuerfrei – ein häufiger Anlass bei familieninternen Übertragungen, etwa wenn Eltern eine Immobilie vorab an Kinder übertragen.
• Erwerb im Rahmen einer Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG): Übertragungen zur Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung zwischen den (ehemaligen) Ehegatten sind ebenfalls befreit.
• Umwandlungen im Konzern (§ 6a GrEStG): Konzerninterne Umstrukturierungen können unter bestimmten Voraussetzungen befreit sein – vor allem bei gewerblichen Share Deals relevant.

Wichtig für die Beratungspraxis: Geschwister, Schwiegereltern, nichteheliche Lebensgefährten oder entfernte Verwandte fallen nicht unter die Befreiung – hier fällt die volle Grunderwerbsteuer an. Makler sollten bei familiennahen Transaktionen frühzeitig auf steuerliche Beratung (Steuerberater/Notar) verweisen, da Gestaltungsspielräume (z. B. Kettenschenkung) rechtlich und steuerlich heikel sind.

Eine Mutter überträgt ihrem Sohn eine vermietete Eigentumswohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Da es sich um eine Schenkung unter Verwandten in gerader Linie handelt, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG) – wohl aber ggf. Schenkungsteuer, sofern der Freibetrag überschritten wird.