Grunderwerbsteuer-Befreiung Share Deal
Auch: §1 Abs.2a/3 GrEStG · Share Deal · Anteilskauf-Gestaltung
Beim Share Deal wird nicht das Grundstück selbst verkauft, sondern es werden Anteile an der Gesellschaft übertragen, die das Grundstück hält. Da rechtlich kein Grundstückskaufvertrag vorliegt, fiel klassischerweise keine Grunderwerbsteuer an – ein Gestaltungsspielraum, den der Gesetzgeber durch die sogenannten Ergänzungstatbestände zunehmend geschlossen hat.
Ausführliche Erklärung
Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich beim Kauf eines Grundstücks (§ 1 Abs. 1 GrEStG). Wird stattdessen eine grundbesitzende Personen- oder Kapitalgesellschaft "verpackt" und deren Anteile verkauft, fällt zivilrechtlich kein Grundstückskaufvertrag an – historisch ein beliebtes Modell, insbesondere bei großvolumigen Gewerbeimmobilien- und Portfoliotransaktionen ("Share Deal" statt "Asset Deal").
Um diese Umgehung einzudämmen, enthält das GrEStG Ergänzungstatbestände, die den Anteilsübergang unter bestimmten Schwellenwerten fiktiv wie einen Grundstückserwerb besteuern:
- § 1 Abs. 2a GrEStG – bei Personengesellschaften: Wechsel von mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von 10 Jahren löst Grunderwerbsteuer aus.
- § 1 Abs. 3 GrEStG – bei Kapitalgesellschaften (und ergänzend Personengesellschaften): Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile in einer Hand (oder bei verbundenen Unternehmen) gilt als steuerbarer Erwerb.
- § 1 Abs. 3a GrEStG – wirtschaftliche Beteiligung: erfasst auch mittelbare bzw. wirtschaftlich vergleichbare Beherrschungskonstellationen.
Vor der Reform 2021 lag die kritische Schwelle noch bei 95 % und der Beobachtungszeitraum bei 5 Jahren – Investoren strukturierten Transaktionen bewusst mit einem verbleibenden Fremdanteil von 5,1 % ("94,9-%-Modell"), um unter der Schwelle zu bleiben und die Steuer vollständig zu vermeiden. Die Reform senkte die Schwelle auf 90 % und verlängerte den Zeitraum auf 10 Jahre, wodurch dieses klassische Gestaltungsmodell deutlich unattraktiver wurde. Trotzdem bleibt der Share Deal bei Beteiligungen knapp unter 90 % rechtlich zulässig und wird bei großen gewerblichen Portfolios weiterhin genutzt, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden – ein politisch umstrittenes Thema, insbesondere bei Wohnungsportfolios institutioneller Investoren.
Für Makler ist dies vor allem bei gewerblichen Immobilientransaktionen und der Vermittlung von Anteilen an Immobiliengesellschaften relevant – hier ist eine enge Abstimmung mit Steuerberatern und Notaren unerlässlich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft 89 % der Anteile einer GmbH, die ein Bürogebäude hält, während der Verkäufer 11 % behält. Da die 90-%-Schwelle nicht erreicht wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an – anders als bei einem direkten Grundstückskauf, bei dem je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis angefallen wären.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2a GrEStG – Anteilswechsel bei grundbesitzenden Personengesellschaften.
- § 1 Abs. 3 GrEStG – Anteilsvereinigung bei Kapitalgesellschaften.
- § 1 Abs. 3a GrEStG – wirtschaftliche Beteiligung als ergänzender Tatbestand.