Share Deal
Auch: Anteilsdeal · Anteilserwerb
Beim Share Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie direkt, sondern Gesellschaftsanteile (Shares) an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist. Das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie geht damit indirekt über, ohne dass die Immobilie selbst im Grundbuch umgeschrieben wird. Verbreitet vor allem bei großvolumigen gewerblichen Transaktionen.
Ausführliche Erklärung
Der Share Deal ist das Gegenstück zum Asset Deal (dem klassischen direkten Immobilienkauf). Beim Share Deal wechselt nicht die Immobilie den Eigentümer, sondern die Anteile an der sogenannten Objektgesellschaft (häufig eine GmbH, GmbH & Co. KG oder ausländische Rechtsform), die als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen bleibt.
Hauptmotive für Share Deals:
- Grunderwerbsteuer-Optimierung: Historisch konnte durch geschickte Strukturierung (Erwerb unter 90 % bzw. früher 95 % der Anteile, gestaffelt über mehrere Jahre) die Grunderwerbsteuer teilweise vermieden werden. Der Gesetzgeber hat diese Gestaltungen durch die Reform des Grunderwerbsteuergesetzes 2021/2023 deutlich eingeschränkt: Seit dem 1. Juli 2021 gilt bereits eine Beteiligungsschwelle von 90 % (zuvor 95 %) und eine verlängerte Sperrfrist von 10 Jahren (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG) als Anknüpfungspunkt für die Steuerpflicht.
- Vertragsvereinfachung: Der Kaufvertrag über Gesellschaftsanteile bedarf – anders als der direkte Grundstückskauf – nur dann notarieller Form, wenn Anteile an einer GmbH übertragen werden (§ 15 GmbHG verlangt notarielle Form für GmbH-Anteilsübertragungen), oder wenn mittelbar alle Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übergehen (dann analog § 311b BGB beurkundungspflichtig).
- Übernahme bestehender Verträge: Mietverträge, Genehmigungen und Finanzierungen der Objektgesellschaft bleiben unverändert bestehen, was Transaktionsaufwand reduzieren kann.
Nachteile/Risiken: Der Käufer übernimmt mit den Anteilen auch alle Verbindlichkeiten, Altlasten und Risiken der Gesellschaft (daher besonders sorgfältige Legal/Tax/Technical Due Diligence erforderlich). Für Makler ist der Share Deal vor allem im gewerblichen Investmentgeschäft relevant, seltener bei Privatimmobilien.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft 94,9 % der Anteile an einer Objekt-GmbH, die Eigentümerin eines Bürogebäudes ist, und erwirbt die restlichen 5,1 % erst nach Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist von einem Co-Investor, um die Grunderwerbsteuerpflicht zu vermeiden. Nach der Gesetzesreform 2021 liegt die relevante Schwelle inzwischen bereits bei 90 %, sodass diese Struktur heute genauer geprüft werden muss.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG – Regelt, ab welcher Anteilsübertragung (Beteiligungsschwelle 90 %) ein Share Deal grunderwerbsteuerpflichtig wird ("Signifikanzschwelle").
- § 15 GmbHG – Notarielle Formpflicht bei Übertragung von GmbH-Geschäftsanteilen.
- § 311b BGB analog – Bei wirtschaftlich vollständigem Übergang aller Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft kann Beurkundungspflicht bestehen.