Share Deal (Immobilie)
Auch: Anteilskauf · Anteilserwerb
Beim Share Deal wird eine Immobilie nicht direkt gekauft, sondern indirekt durch den Erwerb von Anteilen an der Gesellschaft, die das Grundstück hält. Das Eigentum am Grundstück selbst bleibt formal bei der Gesellschaft, nur die Gesellschafterstruktur ändert sich.
Ausführliche Erklärung
Beim Share Deal (Anteilskauf) erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern GmbH-Geschäftsanteile, Kommanditanteile oder Aktien einer Objekt- oder Projektgesellschaft, in deren Vermögen sich die Immobilie befindet. Zivilrechtlich bleibt die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks; es findet keine Auflassung und keine Grundbuchumschreibung statt, lediglich der Gesellschafterbestand ändert sich. Der Erwerb der Anteile selbst bedarf – anders als der direkte Grundstückskauf – grundsätzlich nicht der notariellen Form, außer bei GmbH-Anteilen, deren Abtretung notariell beurkundet werden muss (§ 15 GmbHG).
Steuerlich war der Share Deal lange attraktiv, weil beim reinen Anteilserwerb – anders als beim direkten Grundstückskauf (Asset Deal) – keine Grunderwerbsteuer anfiel, solange bestimmte Beteiligungsschwellen nicht überschritten wurden. Der Gesetzgeber hat diese Gestaltungsmöglichkeit durch Ergänzungstatbestände im Grunderwerbsteuergesetz eingeschränkt: Nach § 1 Abs. 2a GrEStG (Personengesellschaften) und § 1 Abs. 2b GrEStG (Kapitalgesellschaften) löst ein unmittelbarer oder mittelbarer Gesellschafterwechsel von mindestens 90 % innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren Grunderwerbsteuer aus, auch ohne direkte Grundstücksübertragung. Diese Schwellen wurden zum 1. Juli 2021 von zuvor 95 % (bei einem Fünf-Jahres-Zeitraum) auf 90 % (bei zehn Jahren) verschärft, um Steuervermeidung durch sogenannte RETT-Blocker-Strukturen zu erschweren. Ergänzend erfasst § 1 Abs. 3 GrEStG die sogenannte Anteilsvereinigung, wenn mindestens 90 % der Anteile in einer Hand zusammengeführt werden.
Für Investoren bleibt der Share Deal dennoch relevant, etwa weil bestehende Verträge (Mietverträge, Finanzierungen, Genehmigungen) automatisch bei der Gesellschaft verbleiben und nicht neu abgeschlossen werden müssen, und weil unterhalb der Beteiligungsschwellen weiterhin Gestaltungsspielräume bestehen. Die Sorgfaltsprüfung (Due Diligence) ist beim Share Deal umfangreicher, da neben der Immobilie auch sämtliche Verbindlichkeiten, Risiken und Verträge der Gesellschaft mit übernommen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor möchte ein Bürogebäude erwerben, das im Vermögen einer Objekt-GmbH liegt. Statt das Grundstück direkt zu kaufen, erwirbt er 89,9 % der Geschäftsanteile der GmbH von deren Alleingesellschafter. Da die Beteiligungsschwelle von 90 % nicht erreicht wird, fällt – vorbehaltlich weiterer struktureller Prüfung – keine Grunderwerbsteuer auf diesen Anteilserwerb an.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2a GrEStG – Grunderwerbsteuerpflicht bei Gesellschafterwechsel von mindestens 90 % bei grundbesitzenden Personengesellschaften innerhalb von zehn Jahren.
- § 1 Abs. 2b GrEStG – Entsprechende Regelung für Kapitalgesellschaften.
- § 1 Abs. 3 GrEStG – Anteilsvereinigung ab 90 % in einer Hand.