Share-Deal-Reform
Auch: Grunderwerbsteuerreform 2021
Mit der Share-Deal-Reform zum 1. Juli 2021 wurden die Grunderwerbsteuervorschriften für den Erwerb von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften deutlich verschärft: Die relevante Beteiligungsgrenze sank von 95 % auf 90 %, die maßgebliche Haltefrist stieg von fünf auf zehn (bzw. bei Kapitalgesellschaften faktisch bis zu 15) Jahre. Ziel war es, die bis dahin verbreitete Praxis einzuschränken, Grunderwerbsteuer durch den Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst zu umgehen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die gewerbliche Immobilientransaktionen oder Unternehmenskäufe mit Immobilienbezug begleiten, ist die Reform seit 2021 zentral für die Strukturierung von Share Deals:
- Absenkung der Beteiligungsschwelle: Vor der Reform löste erst eine Anteilsübertragung von mindestens 95 % Grunderwerbsteuer aus – Investoren konnten durch Zurückbehaltung von 5,1 % (sogenannte „RETT-Blocker"-Strukturen) die Steuer vermeiden. Seit der Reform genügen bereits 90 % der Anteile (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG), um eine Steuerpflicht auszulösen.
- Verlängerte Haltefristen: Die Frist, innerhalb derer sich Anteilsübertragungen bei Personengesellschaften zur Steuerpflicht summieren, wurde von fünf auf zehn Jahre verlängert (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Für Kapitalgesellschaften wurde mit § 1 Abs. 2b GrEStG erstmals ein eigener Ergänzungstatbestand geschaffen, verbunden mit einer Vorbehaltensfrist von 15 Jahren für bestimmte Altfälle.
- Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften: § 1 Abs. 2b GrEStG erfasst erstmals auch den mittelbaren oder unmittelbaren Übergang von mindestens 90 % der Anteile an einer immobilienhaltenden Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter – zuvor waren nur Personengesellschaften nach § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst.
- Übergangsregelung und Bestandsschutz: Für Beteiligungsstrukturen, die vor dem Stichtag 1. Juli 2021 bereits bestanden, gelten komplexe Übergangs- und Bestandsschutzregelungen, die im Einzelfall eine detaillierte Prüfung der Beteiligungshistorie erfordern.
- Praxisfolge: Die Reform hat viele bisherige Standardstrukturen bei Gewerbeimmobilientransaktionen (Immobilien-GmbHs, Projektentwicklungsgesellschaften) unattraktiver gemacht und die Beratungskomplexität bei Unternehmens- und Anteilskäufen mit Immobilienbezug deutlich erhöht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor erwirbt sukzessive über mehrere Jahre 92 % der Anteile an einer GmbH, die ein Bürogebäude hält. Vor der Reform hätte er bei einer Beteiligung unterhalb von 95 % keine Grunderwerbsteuer ausgelöst. Nach der Share-Deal-Reform überschreitet er mit 92 % die neue 90-%-Schwelle und löst Grunderwerbsteuer auf den anteiligen Grundstückswert aus.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2a GrEStG – Erfasst den Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften mit Grundbesitz ab 90 % innerhalb von zehn Jahren.
- § 1 Abs. 2b GrEStG – Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften, eingeführt durch die Reform 2021.
- § 1 Abs. 3, 3a GrEStG – Ergänzende Tatbestände zur Anteilsvereinigung und wirtschaftlichen Beteiligung.