Grundfläche (Wohnung)
Auch: Rohgrundfläche · Bodenfläche
Die Grundfläche eines Raumes bezeichnet die schlichte, ausgemessene Bodenfläche zwischen den Wänden – also die Fläche, die man mit einem Zollstock „von Wand zu Wand" ermittelt. Sie ist die Ausgangsgröße, aus der durch Anrechnungs- und Abzugsregeln (z. B. bei Dachschrägen, Balkonen, Raumhöhen) erst die rechtlich maßgebliche Wohnfläche berechnet wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Unterscheidung zwischen Grundfläche und Wohnfläche zentral, weil viele Streitigkeiten und Fehleinschätzungen beim Immobilienverkauf genau aus dieser Verwechslung entstehen:
- Die Grundfläche ist die reine geometrische Fläche eines Raumes ohne Berücksichtigung von Raumhöhe, Dachschrägen oder Nutzungsart. Sie entspricht am ehesten dem, was ein Bauplan als Rohmaß ausweist.
- Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird aus der Grundfläche abgeleitet, indem bestimmte Flächen voll, teilweise oder gar nicht angerechnet werden:
- Räume mit einer lichten Höhe ab 2,00 m: 100 % Anrechnung.
- Flächen mit einer Höhe zwischen 1,00 m und 2,00 m (z. B. unter Dachschrägen): 50 % Anrechnung.
- Flächen unter 1,00 m Höhe: 0 % Anrechnung.
- Balkone, Terrassen und Loggien: in der Regel 25 %, in Ausnahmefällen bis zu 50 % Anrechnung.
- Wintergärten und Schwimmbäder (beheizt, allseits umschlossen): 100 % Anrechnung.
- Bei älteren Bauplänen oder Bestandsimmobilien wird häufig nur die Grundfläche (z. B. laut Bauantrag oder DIN 277 als „Nettoraumfläche") angegeben, ohne dass eine korrekte Wohnflächenberechnung nach WoFlV vorliegt. Makler sollten daher bei fehlenden oder unplausiblen Wohnflächenangaben eine Nachmessung empfehlen, um Haftungsrisiken (falsche Flächenangabe im Exposé) zu vermeiden.
- Die Grundfläche spielt auch bei der DIN 277 eine Rolle, die zwischen Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF) unterscheidet – relevant vor allem bei Gewerbeimmobilien.
Beispiel aus der Praxis
Ein Dachgeschosszimmer hat eine Grundfläche von 20 m² (reine Bodenfläche). Da die Hälfte des Raumes eine Dachschräge mit einer Höhe unter 2,00 m aufweist, wird bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV nur ein Teil davon voll, ein Teil zur Hälfte und ein kleiner Bereich gar nicht angerechnet – die tatsächliche Wohnfläche liegt am Ende bei nur 14 m², obwohl die Grundfläche 20 m² beträgt.
Rechtsgrundlage
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – regelt die Berechnung der Wohnfläche aus der Grundfläche für preisgebundenen und frei finanzierten Wohnraum, wird auch bei privaten Mietverträgen und Verkäufen als Standard herangezogen.
- DIN 277 – Normung von Grundflächenbegriffen im Hochbau (v. a. bei Gewerbe- und Nutzflächen).