Grundstücksteilungsgenehmigung
Auch: Teilungsgenehmigung
Die Grundstücksteilungsgenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Grundstück in zwei oder mehr selbständige Grundstücke aufzuteilen. Ob und von wem sie verlangt wird, regelt vor allem das jeweilige Landesrecht – teils genügt heute eine bloße Anzeige.
Ausführliche Erklärung
Historisch war die Teilung eines Grundstücks bundesweit genehmigungspflichtig (§ 19 BauGB a. F.), diese bundesrechtliche Regelung wurde 2004 aufgehoben. Seitdem ist die Materie Ländersache und uneinheitlich geregelt:
- In manchen Bundesländern genügt heute eine bloße Teilungsanzeige an die Bauaufsichtsbehörde, eine echte Genehmigungspflicht besteht dort nur noch, wo durch die Teilung baurechtliche Vorschriften berührt werden könnten (Abstandsflächen, Erschließung, bauliche Ausnutzbarkeit).
- Andere Landesbauordnungen kennen weiterhin eine echte Genehmigungspflicht für die Teilung bebauter oder bebaubarer Grundstücke (z. B. § 8 BauO NRW), insbesondere wenn nach der Teilung ein nicht mehr bebaubares oder erschließungsrechtlich problematisches Restgrundstück entstünde.
- Zusätzlich kann eine Genehmigungspflicht aus anderen Gesetzen greifen, unabhängig vom Bauordnungsrecht: Bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen ist die Teilung häufig nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) genehmigungspflichtig (Schutz der Agrarstruktur), bei Flächen im Geltungsbereich eines Sanierungs- oder Umlegungsgebiets nach BauGB können eigene Genehmigungsvorbehalte bestehen (§§ 144, 51 BauGB).
Für den Makler wichtig: Das Grundbuchamt vollzieht die katastermäßige Teilung erst, wenn die vermessungstechnische Zerlegung (neues Flurstück durch das Katasteramt) vorliegt und – soweit erforderlich – die Genehmigung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung nachgewiesen ist. Wer ein Grundstück vor Verkauf teilen will (z. B. Bauträger, der ein Baugrundstück in Parzellen zerlegt), sollte frühzeitig bei der zuständigen Bauaufsichts- bzw. Landwirtschaftsbehörde klären, ob eine Genehmigung oder nur eine Anzeige nötig ist – das kann die Vermarktungsdauer erheblich beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger möchte ein großes Grundstück in vier Parzellen für Einfamilienhäuser teilen. Bevor das Katasteramt die neuen Flurstücke bildet und das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegt, muss er bei der Bauaufsichtsbehörde klären, ob die Teilung nur anzeigepflichtig ist oder – etwa weil Abstandsflächen und Erschließung neu zu beurteilen sind – einer förmlichen Genehmigung bedarf.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen – regeln je nach Bundesland Anzeige- oder Genehmigungspflicht der Grundstücksteilung.
- § 2 GrdstVG – Genehmigungspflicht bei Teilung land-/forstwirtschaftlicher Grundstücke.
- § 7 GBO – grundbuchtechnischer Vollzug der Teilung (Anlegung neuer Grundbuchblätter).