Grundstücksverschmelzung
Auch: Vereinigung von Grundstücken · Grundstücksvereinigung
Die Grundstücksverschmelzung (rechtlich: Vereinigung von Grundstücken) ist die Zusammenlegung mehrerer selbstständiger Grundstücke zu einem einzigen Grundstück, indem der Eigentümer sie im Grundbuch als ein Grundstück eintragen lässt.
Ausführliche Erklärung
Grundlage der Grundstücksverschmelzung ist § 890 BGB, der zwei Formen der rechtlichen Verbindung von Grundstücken kennt:
- Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB): Zwei oder mehr selbstständige Grundstücke werden zu einem einheitlichen Grundstück zusammengelegt. Die bisherigen Grundstücke werden dabei zu unselbstständigen Bestandteilen des neuen, einheitlichen Grundstücks. Dingliche Rechte, die vorher nur auf einem der Ausgangsgrundstücke lasteten, bleiben grundsätzlich auf die entsprechende Teilfläche beschränkt.
- Zuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB): Ein Grundstück wird stattdessen als unselbstständiger Bestandteil einem bereits bestehenden „Hauptgrundstück" zugeschrieben. Anders als bei der Vereinigung erstrecken sich hier im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte am Hauptgrundstück kraft Gesetzes automatisch auch auf das zugeschriebene Grundstück – ein wichtiger Unterschied für die Kreditsicherung.
Verfahrensrechtlich ist ein Antrag nach § 13 GBO sowie die Bewilligung des eingetragenen Eigentümers nach § 19 GBO erforderlich. Nach § 5 GBO soll eine Vereinigung nur erfolgen, wenn hiervon keine „Verwirrung" zu besorgen ist – etwa wenn die Grundstücke nicht aneinandergrenzen oder mit stark unterschiedlichen Rechten belastet sind, kann das Grundbuchamt die Vereinigung ablehnen.
Für Makler und Bauträger ist die Grundstücksverschmelzung vor allem relevant, wenn ein Bauvorhaben mehrere benachbarte, bisher separat verzeichnete Flurstücke umfasst und für die Bebauung oder Finanzierung ein einheitliches Grundstück im Grundbuch geschaffen werden soll. Vor einer Vereinigung sollte stets geprüft werden, ob und wie sich bestehende Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten) auf das neue Gesamtgrundstück auswirken.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger erwirbt zwei benachbarte Flurstücke von unterschiedlichen Voreigentümern, um darauf ein einheitliches Mehrfamilienhaus zu errichten. Nach Eigentumsübergang beantragt er beim Grundbuchamt die Vereinigung beider Flurstücke zu einem Grundstück, damit für das Bauvorhaben nur eine einheitliche Finanzierungsgrundschuld bestellt werden muss.