Kataster
Auch: Liegenschaftskataster · Grundstückskataster
Das Kataster (Liegenschaftskataster) ist das amtliche Verzeichnis, in dem sämtliche Flurstücke eines Gebiets mit ihrer genauen Lage, Größe, Grenzverlauf und tatsächlichen Nutzungsart erfasst sind. Es liefert die tatsächlichen, geografisch-technischen Grundlagendaten, während das Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum, Belastungen) dokumentiert.
Ausführliche Erklärung
Kataster und Grundbuch ergänzen sich systematisch: Das Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts (§ 2 GBO) verweist auf die katastermäßige Bezeichnung des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer) – ohne aktuelles Kataster wäre die exakte Identifizierung eines Grundstücks im Grundbuch nicht möglich. Zuständig für die Führung des Katasters sind in Deutschland die Vermessungs- und Katasterbehörden der Länder bzw. Kommunen (Landesrecht, historisch preußischer Ursprung); ein bundeseinheitliches Katastergesetz gibt es nicht, die Grundstrukturen sind aber bundesweit vergleichbar.
Für Makler praktisch relevante Bestandteile und Nutzungen:
- Flurkarte (Liegenschaftskarte): Grafische Darstellung der Flurstücksgrenzen, Gebäudeumrisse und Nutzungsarten – wichtig zur Klärung von Grenzverläufen und zur Objektpräsentation.
- Flurstücksnachweis/Auszug aus dem Liegenschaftskataster: Enthält Flurstücksnummer, Fläche, Nutzungsart und Lage – wird von Notaren, Banken und häufig auch Käufern zur Verifikation der Grundstücksgröße angefordert.
- Digitale Systeme (ALKIS): Bundesweit wird das Kataster inzwischen im einheitlichen digitalen System ALKIS (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem) geführt, was Online-Abrufe über die jeweiligen Landesportale ermöglicht (oft kostenpflichtig).
- Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuchgröße: Bei älteren Grundstücken können Flächenangaben im Grundbuch von aktuellen Vermessungsergebnissen abweichen; im Zweifel ist die tatsächliche Vermessung maßgeblich – relevant bei Grenzstreitigkeiten oder Teilungen.
- Grenzfeststellung: Bei unklaren Grenzverläufen (z. B. vor Bebauung, Zaunstreit) wird eine amtliche Grenzfeststellung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das Katasteramt beantragt.
Für Makler ist der Katasterauszug bzw. die Flurkarte oft Teil der Objektunterlagen, die im Exposé oder bei Bankanfragen zur exakten Lagebeschreibung und Flächenverifikation dienen.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines unbebauten Baugrundstücks lässt der Makler vorab einen aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster einholen, um die exakte Flurstücksgröße von 850 Quadratmetern zu bestätigen – diese weicht geringfügig von der im Grundbuch noch eingetragenen, jahrzehntealten Flächenangabe ab.
Rechtsgrundlage
- Vermessungs- und Katastergesetze der Länder – Regeln Führung, Zuständigkeit und Inhalt des Liegenschaftskatasters (Landesrecht, kein Bundesgesetz).
- § 2 GBO – Verknüpft das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs mit der katastermäßigen Bezeichnung des Grundstücks.