Heizkostenabrechnung
Auch: Heizkostenverteilung · Abrechnung der Heizkosten
Die Heizkostenabrechnung ist die jährliche Aufstellung, mit der der Vermieter die tatsächlich angefallenen Kosten für Heizung und Warmwasser gegenüber dem Mieter abrechnet. Sie muss überwiegend nach dem individuell erfassten Verbrauch erfolgen und unterliegt einer gesetzlichen Abrechnungsfrist.
Ausführliche Erklärung
Die Heizkostenabrechnung ist ein Teil der jährlichen Betriebskostenabrechnung, unterliegt aber wegen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) besonderen Verteilungsregeln, die von den übrigen, meist nach Wohnfläche abgerechneten Betriebskosten abweichen.
Wesentliche Regelungsinhalte für die Maklerpraxis:
- Verteilerschlüssel nach HeizkostenV: Von den Gesamtkosten müssen 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch (mittels Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler) auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden; der restliche Anteil darf nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden.
- Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB): Der Vermieter muss über die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen jährlich abrechnen; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, während Guthaben des Mieters weiterhin auszuzahlen sind.
- Kürzungsrecht des Mieters: Erfolgt keine oder eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung, obwohl dies vorgeschrieben wäre (z. B. wegen fehlender Erfassungsgeräte), darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal kürzen.
- Unterjährige Verbrauchsinformation: Bei fernablesbaren Erfassungsgeräten müssen Mieter monatlich über ihren aktuellen Verbrauch informiert werden, um Einsparpotenziale sichtbar zu machen.
- Abgrenzung: Die Heizkostenabrechnung betrifft ausschließlich die "warmen" Betriebskosten (Heizung, Warmwasser); alle übrigen umlagefähigen Nebenkosten ("kalte" Betriebskosten) werden nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet und meist nach Wohnfläche verteilt.
Für Makler ist relevant, dass eine fehlerhafte oder verspätete Heizkostenabrechnung ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist und bei der Objektübergabe oder Verwaltungsbetreuung sorgfältig geprüft werden sollte.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter rechnet die Heizkosten eines Mehrfamilienhauses zu 70 Prozent nach dem an den Heizkörpern erfassten Verbrauch und zu 30 Prozent nach der Wohnfläche der einzelnen Einheiten ab. Da die Abrechnung dem Mieter erst 14 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugeht, kann der Vermieter eine sich daraus ergebende Nachzahlung nicht mehr geltend machen.
Rechtsgrundlage
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – regelt die verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Erfassungspflichten.
- § 556 Abs. 3 BGB – jährliche Abrechnungspflicht und Zwölf-Monats-Frist für Betriebs- und Heizkostenabrechnungen; Ausschluss von Nachforderungen bei Fristversäumnis.