Heizkosten
Auch: Heizungskosten · Brennstoffkosten · Kosten des Heizbetriebs
Heizkosten sind die Kosten, die für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage einer Immobilie anfallen – von den Brennstoffen über Wartung bis zum Betriebsstrom. Sie zählen zu den „warmen" Betriebskosten und müssen mindestens zu 50–70 % nach tatsächlichem Verbrauch auf die Mieter verteilt werden.
Ausführliche Erklärung
Heizkosten sind in § 2 Nr. 4 BetrKV als eigene Betriebskostenart definiert und umfassen insbesondere: Kosten der verbrauchten Brennstoffe (Öl, Gas, Fernwärme, Pellets) und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms für die Anlage, Bedienung, Überwachung, Pflege der Anlage, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, Immissionsmessungen (Schornsteinfeger-Abgaswertkontrolle), Reinigung der Anlage und des Betriebsraums sowie die Kosten für Miete oder Wartung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler).
Für den Makler und Verwalter zentral ist die zwingende Verteilungsvorgabe der Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Anders als bei den meisten übrigen Betriebskostenarten steht die Verteilung der Heizkosten nicht zur freien Vereinbarung. Der Gebäudeeigentümer muss mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach erfasstem Verbrauch (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler) abrechnen; der Rest wird meist nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt. Verstöße gegen die Verbrauchserfassungspflicht führen zu einem Kürzungsrecht des Mieters von 15 % auf seinen Kostenanteil (§ 12 HeizkostenV).
Bei Eigentumswohnungen greift seit der WEG-Reform 2020 zusätzlich § 16 Abs. 2 WEG, der eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung ermöglicht, ohne dass die Gemeinschaftsordnung geändert werden muss. Für Vermieter und Verwalter relevant ist ferner die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation (fernablesbare Geräte, monatliche Information) nach der EU-Energieeffizienzrichtlinie, umgesetzt in der novellierten HeizkostenV 2021.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus mit Gasheizung betragen die Jahresheizkosten (Brennstoff, Wartung, Betriebsstrom, Kaminkehrer) 18.000 Euro. Der Vermieter rechnet 70 % (12.600 Euro) nach abgelesenem Verbrauch der Heizkostenverteiler und 30 % (5.400 Euro) nach Wohnfläche ab. Ein Mieter mit überdurchschnittlichem Verbrauch trägt dadurch einen höheren Anteil als ein sparsamer Nachbar mit gleicher Wohnungsgröße.
Rechtsgrundlage
- § 2 Nr. 4 BetrKV – definiert Heizkosten als umlagefähige Betriebskostenart mit Aufzählung der Einzelposten.
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – regelt die verbindliche verbrauchsabhängige Verteilung (§§ 6–9) sowie Kürzungsrechte (§ 12) und Verbrauchsinformationspflichten.
- § 16 Abs. 2 WEG – Verteilungsoptionen bei Eigentumswohnanlagen.