Hochwasserrisiko
Auch: Hochwassergefahr · Überflutungsrisiko
Das Hochwasserrisiko ist die Kombination aus der Wahrscheinlichkeit, mit der ein Grundstück von einem Hochwasserereignis betroffen sein kann, und dem Ausmaß der dadurch möglichen Schäden an Gebäuden, Menschen und Umwelt.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Hochwasserrisikomanagement setzt die europäische Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie (HWRM-RL) um und ist im Wasserhaushaltsgesetz (WHG) verankert. Nach § 73 WHG bewerten die zuständigen Landesbehörden für jede Flussgebietseinheit die Hochwasserrisiken und bestimmen darauf aufbauend Risikogebiete – Gebiete mit einem signifikanten Hochwasserrisiko. Für diese Gebiete werden anschließend Gefahren- und Risikokarten erstellt (§ 74 WHG), die Überflutungsflächen für unterschiedliche Wiederkehrintervalle (z. B. HQ10, HQ100, HQextrem) sowie mögliche Schadensfolgen darstellen, und Risikomanagementpläne mit Vorsorge- und Schutzmaßnahmen aufgestellt (§ 75 WHG).
Für die Immobilienpraxis ist das Hochwasserrisiko in mehrfacher Hinsicht relevant:
- Versicherbarkeit: Gebäude in hochwassergefährdeten Zonen (insbesondere in den höchsten Gefährdungsklassen der von der Versicherungswirtschaft verwendeten ZÜRS-Zoneneinteilung) sind gegen Elementarschäden nur eingeschränkt oder zu deutlich höheren Prämien versicherbar; eine Elementarschadenversicherung als Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung ist hier besonders relevant.
- Objektbeschreibung und Beratung: Die Lage eines Objekts in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet oder Risikogebiet nach WHG ist ein offenbarungspflichtiger Umstand, den der Makler in der Beratung ansprechen sollte, da sie sowohl die Finanzierbarkeit als auch die Versicherbarkeit beeinflusst.
- Bauliche Anforderungen: In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gelten nach § 78 WHG besondere Beschränkungen für die Bebauung, etwa eingeschränkte Baugenehmigungsfähigkeit oder Auflagen zur hochwasserangepassten Bauweise.
Die Einschätzung des konkreten Hochwasserrisikos für ein einzelnes Grundstück stützt sich neben den amtlichen Gefahrenkarten häufig auch auf eine individuelle Höhenaufnahme, da die Höhenlage relativ zu Gewässern und Rückhalteflächen ausschlaggebend ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus liegt laut amtlicher Hochwassergefahrenkarte in einem Gebiet, das statistisch alle 100 Jahre (HQ100) überflutet werden kann. Der Makler weist Kaufinteressenten auf diesen Umstand hin; die Bank verlangt für die Finanzierung den Abschluss einer Elementarschadenversicherung, deren Prämie aufgrund der Gefährdungsklasse deutlich über dem regionalen Durchschnitt liegt.
Rechtsgrundlage
- § 73 WHG – Bewertung von Hochwasserrisiken und Bestimmung von Risikogebieten.
- § 74 WHG – Erstellung von Gefahren- und Risikokarten.
- § 75 WHG – Aufstellung von Risikomanagementplänen.